[이데일리 최정훈 기자] 금융당국이 고가의 아파트를 대규모 대출 없이 구매할 수 있는 지분형 모기지 시범사업의 재원으로 한국은행의 출자를 검토하고 있다. 약 4000억원이 필요할 것으로 보이는 이번 시범사업은 사업 구조상 주택가격이 하락하면 정부가 손실을 떠안는 구조다. 한국은행이 자금을 투입하면 정책 중립성과 재정 건전성 훼손 논란이 동시에 불거질 수 있다.

[이데일리 이미나 기자]

사업 재원 4000억…한은, HF 출자 검토

8일 금융당국에 따르면 금융위원회는 올해 하반기 추진할 지분형 모기지 시범사업의 재원으로 한국은행 출자를 검토하고 있다. 지분형 모기지는 개인이 주택을 구매할 때 전체 매입금액 중 일부만 부담하고 나머지는 정책금융기관이 지분 투자 형식으로 참여해 공동 소유하는 구조다.

당국은 시범사업 대상으로 수도권과 지방을 포함해 약 1000호 규모 주택을 공급할 계획이다. 서울 10억원, 경기 6억원, 지방 4억원 이하의 중위가격 수준 주택이 중심이 될 전망이다. 총소요 재원은 약 4000억원으로 추산된다. 참여자는 무주택자 중 점수제로 선정하고 HF가 각 신청자의 주택 구매에 개별 투자하는 방식이다.

관건은 시범사업에 필요한 재원을 어떻게 조달하느냐다. 금융위는 HF 자체 재원과 공사채 발행, 정부 예산 지원, 한은 출자 등을 포괄적으로 검토 중인데 한은의 출자 방식이 상대적으로 가능성이 크다고 설명한다. 주택금융공사법상 HF의 자본금은 정부와 한국은행이 함께 출자할 수 있게 돼 있어 법적 근거는 마련돼 있다.

한국은행은 과거 두 차례 HF 출자에 참여했다. 2004년 HF 설립 시 최초 출자자로 참여했고 이후 자본금 증액에 따라 2023년 말 기준 약 9950억원 규모를 출자했다. 따라서 지분형 모기지 재원을 위해 다시 한은 출자가 이뤄져도 법적으로는 문제가 없다. 그러나 중앙은행이 부동산 정책에 예산 대체 수단으로 동원된다는 점에서 중립성 훼손 우려가 나온다. 정책 구조도 논란이다. 지분형 모기지는 HF가 연 2%가량의 수수료를 받는 대신 주택가격 상승 시 수익을 공유하고 하락 시엔 손실을 먼저 떠안는 구조다. 이때 HF가 감당하지 못할 수준의 손실이 발생하면 그 부담은 정부 또는 출자기관으로 전가할 수밖에 없다. 결국 국민 혈세인 세금 또는 한은 출자금이 손실 보전에 사용될 수 있어 ‘우회적 재정지원’이라는 비판이 제기될 수 있다.

‘중립성 훼손’ 한은 신중론…민간서도 회의론 확산

한은 내부에서도 신중한 모습이다. 한은 관계자는 “아직 금융위의 시범사업 구조가 확정되지 않아 구체적인 자금 조달 방식도 검토 단계다”며 “필요 시 법적 근거에 따라 참여할 수는 있지만 정책 목적과 통화정책의 독립성은 별도로 고려해야 할 사안이다”고 말했다.

시장에선 지분형 모기지가 오히려 투기적 수요를 자극할 수 있다는 비판도 나온다. 일부에서는 “1억 8000만원만 있어도 10억 원짜리 아파트를 살 수 있다는 구조 자체가 수요 과열을 유도할 수 있다”며 “정부가 정책 실패 시 손실까지 떠안으면 포퓰리즘 비판은 피할 수 없다”고 지적했다. 정치적 변수도 문제다. 정권 말기 추진되는 사업인 만큼 정권 교체 시 사업 자체가 중단될 수 있다. 과거 박근혜 정부의 손익공유형 모기지나 문재인 정부의 지분적립형 주택처럼 시장 안착에 실패한 사례를 반복할 수 있다.

금융당국은 장기적으로 민간은행이나 리츠(REITs) 등 민간자본을 유치해 지분형 모기지 모델을 확장할 계획이다. 하지만 민간에서는 부동산 가격 하락 리스크를 감수하면서까지 적극적으로 참여하기 어렵다며 회의적인 분위기다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “지분형 모기지는 손실 보전부터 소유권까지 논란의 여지가 많은 정책이다”며 “중앙은행 출자라는 건 결국 세금을 활용한다는 것인데 부동산 매매에 세금을 활용한다는 발상 자체가 중립성 훼손을 가져올 수 있어 우려된다”고 지적했다.