[이데일리 김은경 기자] “노도강(노원·도봉·강북)도 이제 10억원을 훌쩍 넘더라고요. 지금 아니면 서울로 들어가기가 더 어려워질 것 같았습니다.”

[이데일리 이미나 기자]

30대 중반 신혼부부 A씨는 최근 경기 부천의 4억원대 아파트를 팔고 서울 구로구의 8억~9억원대 아파트를 매입하기로 했다. 생애최초 등 정책대출을 이미 이용한 상태여서 집을 판 자금 4억원에 주식을 처분한 돈과 개인대출까지 보탰다. 직장은 강남이지만 예산 범위 안에서 ‘국평’(전용면적 84㎡) 아파트를 구할 수 있는 현실적인 서울 진입지로 구로를 택했다.

서울 집값이 급등하면서 실수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽으로 밀려나고 있다. 과거 서울 내 대표적인 중저가 지역으로 꼽혔던 노도강마저 주요 단지 가격이 크게 오르자 구로가 신혼부부와 무주택자의 새로운 ‘서울 진입 마지노선’으로 부상하는 모습이다.

서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)

21일 한국부동산원에 따르면 7월 둘째 주 구로구 아파트 매매가격은 전주보다 0.44% 올라 성북구(0.49%)에 이어 서울 25개 자치구 가운데 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 전주에도 0.50% 오르며 2주 연속 서울 상승률 2위에 올랐다.

올해 상승 속도는 지난해와 확연히 다르다. 구로구 아파트값은 7월 둘째 주까지 누적 8.06% 올라 지난해 같은 기간 누적 상승률인 1.02%를 크게 웃돌았다. 지난해 초만 해도 1월 첫째 주 -0.02%, 둘째 주 -0.04%, 셋째 주 -0.03% 등 하락세를 보였지만 1년여 만에 서울 상승장을 이끄는 지역 중 하나로 바뀌었다.

현장에서는 매물 부족 속에 호가가 빠르게 오르고 있다는 이야기가 나온다. 구로구의 한 공인중개사는 “괜찮은 가격의 매물이 나오면 바로 계약되는 경우가 많고 손님이 문의하는 사이 다른 사람이 계약을 끝내는 일도 잦다”며 “매물은 줄고 호가는 계속 뛰다 보니 ‘구로가 무슨 금로냐’라는 불만 섞인 전화도 받았다”고 전했다.

실거래가도 잇달아 최고가를 쓰고 있다. 구로주공1차 전용 84㎡는 지난달 11억 6000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 지난해 6월 8억원대 중반에서 거래된 것과 비교하면 1년 만에 3억원 이상 올랐다. 재건축 기대감이 반영된 영향도 있지만 최근 유입된 서울 진입 수요가 가격 상승을 뒷받침했다는 평가다.

신혼부부가 주로 찾는 중소형 면적도 강세다. 구로두산 전용 59㎡는 이달 초 6억 8500만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 1년 전 5억원 초반대에 거래된 것과 비교하면 약 1억 5000만원 오른 수준이다.

이런 탓에 매물은 빠르게 줄고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 구로구 아파트 매매 매물은 1933건으로 연초인 1월 1일(2666건)보다 733건(27.5%) 감소했다. 매수세가 유입되며 집값이 계속 오르자 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리면서 시장에 나온 선택지가 빠르게 줄어든 것으로 풀이된다.

구로의 급등은 서울 집값 상승세가 핵심지에서 외곽으로 확산하는 ‘키 맞추기’ 과정으로 풀이된다. 상급지 가격이 먼저 오른 뒤 자금 여력이 부족한 수요가 한 단계 낮은 지역으로 이동하고 기존 주택을 처분한 수요는 다시 중위권 지역으로 갈아타면서 연쇄적으로 가격이 오르는 구조다. 최근 강남권 상승세가 다소 주춤한 사이 성북·구로·노원 등 중저가 지역이 서울 집값을 떠받치는 것도 이 같은 수요 이동의 결과로 해석된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전세 가격 상승률이 가파르고 매매가격 상승은 더뎠던 서울 외곽 지역의 경우 정책대출이 가능한 6억원 전후 아파트 또는 평형 중심으로 무주택 1인가구, 신혼부부 등 실수요 유입이 여전히 꾸준히 발생하고 있다”고 설명했다.

다만 최근 강화된 대출 규제는 매수세를 제약할 수 있는 변수로 꼽힌다. 대출 한도가 줄고 은행권의 가계대출 총량 관리가 이어질 경우 자기자금이 부족한 신혼부부와 무주택자의 구매력이 먼저 약화할 수 있다는 분석이다.