[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 다주택 임대소득을 통해 노후를 지탱하던 전통적인 부동산 재테크 공식이 퇴조하고 있다. 실거주 1주택 중심의 정책 기조가 공고해지면서, 살고 있는 집을 현금흐름 창출 자산으로 전환하는 주택연금(역모기지)이 은퇴 세대의 핵심 안전판으로 조명받고 있다. 이에 ‘어쨌든 경제’는 유재술 한국주택금융공사 세종지사 상담실장(부동산학 박사)과 함께 은퇴 직후부터 공적연금 수급 전까지 겪는 재정적 절벽 구간을 극복하기 위한 주택연금의 실행 전략을 분석했다.

‘소득 크레바스’ 건너는 징검다리...가입 기준 시세 17억 안팎까지 포괄

근로소득이 중단되는 50대 중반부터 본격적인 국민연금 수령기인 60대 초·중반 사이는 가계 재정이 가장 취약해지는 ‘소득 크레바스’ 구간이다. 상당수 고령층이 주택 한 채에 자산이 집중된 구조를 띠고 있어, 보유 자산의 규모와 무관하게 당장 쓸 수 있는 유동성 부족에 직면하곤 한다.

주택연금은 본인 소유 주택에 계속 거주하면서 담보 가치를 바탕으로 사망 시까지 매달 정기 소득을 지급받는 구조다.

완화된 진입 조건: 부부 중 연장자 한 사람만 만 55세를 넘기면 신청 자격을 얻는다.

평가 잣대는 ‘공시가’: 대상 주택의 한도는 시세나 호가가 아닌 공시가격 기준 12억 원 이하다. 통상적인 아파트 시세로 환산하면 약 17억 원 안팎에 해당해 중고가 주택 소유자도 포괄한다. 여러 채를 보유한 다주택자 역시 합산 공시가격이 12억 원 이하라면 신청할 수 있다.

원스톱 신청 절차: 연금을 수령할 시중은행 창구에서 ‘가입 신청서’를 먼저 교부받은 후 공사 지사나 온라인 포털을 통해 접수하면 처리 절차가 단축된다.

고가 1주택자의 돌파구 ‘자산 슬림화와 지역 이전’

서울 주요 거주지의 시세가 공시가 12억 원을 웃돌아 제도 혜택권에서 벗어난 은퇴자들은 ‘다운사이징(Downsizing)’을 통한 포트폴리오 재편으로 해법을 찾고 있다. 고가 단지를 정리하고 세종시나 수도권 외곽 등의 실거주 단지로 옮겨가면서 연금 가입 자격을 확보하는 방식이다.

이러한 지역 이전 전략은 주택 매각 차익으로 유동성 자금을 추가 확보해 예치·재투자할 수 있을 뿐 아니라, 자녀 가족과의 주거 연계를 통해 노후 생활의 질을 높이는 일석이조의 효과를 거두고 있다.

수급액 올리고 진입비용 내리고...실질 체감 혜택 개선

제도 운용 측면에서도 가입자 친화적 보완이 이뤄졌다. 연초 지급률 산정 조정을 통해 평균 3% 이상의 월 수령액 인상이 단행되면서, 대상 주택과 가입자 연령에 따라 매달 4만~12만 원가량의 추가 수령 효과가 발생한다.

초기 진입의 걸림돌로 꼽히던 보증료 구조도 개편됐다. 가입 시 부과되는 초기 보증료율을 기존 1.5%에서 1.0%로 전격 인하했고, 조기 해약 시 적용되는 보증료 환급 기한을 최장 5년으로 늘렸다. 조기 해약 시점별로 환급률을 차등화하는 슬라이딩제를 채택해 가입 초기의 금융 비용 부담을 완화했다.

아울러 취약계층 고령층을 위한 우대 혜택도 보강됐다. 기존 2억 5000만 원 미만 주택 대상 우대형 상품에 더해 1억 8,000만 원 미만 저가 주택 보유 계층에 대한 혜택 폭을 넓혀, 농어촌 및 지방 저가 주택 소유자의 노후 소득 보전 기반을 다졌다.

신청 타이밍과 방식 선택: 실패 없는 실행 수칙

가입 시점의 역발상: 주택연금의 평생 수령액은 가입 시점의 평가액으로 동결된다. 따라서 시장 상승기에 서둘러 가입하는 것이 유리하다. 추가 상승에 대한 미련으로 결정을 유예하다 가격 하락 국면을 맞을 경우 동일한 자산으로도 연금 수령액이 줄어드는 손실을 볼 수 있다.

정비사업 단지의 셈법: 재건축·재개발 추진 단지라 해도 사업 초기 단계이거나 준공까지 10년 안팎의 기간이 남았다면 주택연금을 이용하는 데 무리가 없다. 다만 조합원 이주가 눈앞으로 다가온 구역은 재산권 제한 및 대출 충돌 소지가 큰 만큼 사전에 정밀 상담을 거쳐야 한다.

상속 문화의 변화와 배우자 승계: ‘집은 자녀에게 물려줘야 한다’는 고정관념이 옅어지고, 자녀 세대에서도 부모의 안정적인 경제 자립을 적극 지지하는 추세다. 가족 간 충분한 사전 협의를 거치는 한편, 사망 후 배우자에게 감액 없이 안정적으로 수급권을 승계하고자 한다면 신탁 방식을 선택하는 것이 분쟁을 예방하는 현실적인 대안이다.

‘어쨌든 경제’는 매주 금요일 오후 4시 이데일리TV 및 유튜브 채널을 통해 생방송된다.

[사진=어쨌든 경제 캡쳐] 유재술 한국주택금융공사 세종지사 상담실장(사진 우측)이 9월 4일 '어쨌든 경제' 방송에 출연해 유은길 앵커(사진 좌측)의 질문에 답변을 하고 있다.