[이데일리 성주원 기자] 오는 2040년이 되면 전국 의무관리대상 공동주택 10곳 중 7곳의 연식이 30년을 넘어서는 ‘아파트 대(大)노후 시대’가 도래하며, 이로 인한 입주민 갈등이 폭발적으로 증가할 것이라는 경고가 나왔다. 이미 누수, 균열 등 공용부분 유지보수 문제가 분쟁조정의 가장 큰 원인으로 나타나, 노후화가 갈등을 부르는 ‘시한폭탄’이 되고 있다는 지적이다.

13일 서울 중앙대 법학전문대학원에서 진행된 ‘공동주택관리 분쟁조정제도의 발전방향’ 학술대회에서 강은택 한국주택관리연구원 박사(중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원)는 통계에 기반한 공동주택의 미래를 이같이 전망했다. 이번 학술대회는 한국조정학회와 중앙공동주택관리분쟁조정위원회, 중앙대학교 법학연구원이 공동 주최했다.

기사의 이해를 돕기 위한 이미지(출처=챗 GPT)

자료: 강은택 한국주택관리연구원 박사

강 박사에 따르면, 2024년 기준 평균 노후도가 약 20년에 접어든 의무관리대상 공동주택의 노후화는 가속화될 전망이다. 2040년에는 전체 단지의 69%가 준공 30년을 넘어서게 된다. 특히 서울의 경우, 2040년이면 아파트의 89%가 재건축 정비 대상이 될 정도로 노후화가 심각하다.

문제는 건물 노후화가 입주민 분쟁으로 이어진다는 점이다. 강 박사는 주택 노후화가 ‘주거환경 악화’와 ‘유지관리 비용 증가’를 유발하고, 이는 필연적으로 갈등을 낳는다고 분석했다.

이러한 현상은 이미 현실화됐다. 2018년부터 2023년까지 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회에 접수된 사건 중 가장 비중이 큰 원인은 ‘공용부분 유지보수’로, 전체의 40%를 차지했다. 이는 층간소음(36%)보다도 높은 수치다.

여기에 경제적 압박이 갈등을 더욱 부채질하고 있다. 공동주택 전체 관리비 규모는 2012년 14조원에서 2023년 28조원으로 10여년만에 2배로 급증했다. 반면 인구 고령화에 따라 가구의 가처분 소득은 지속적으로 감소할 것으로 예측돼, 늘어나는 수리비를 감당하기 어려운 가구가 많아질 수밖에 없다.

노후화의 근본 해결책인 재건축 역시 대안이 되기 어렵다. 강 박사는 1기 신도시의 경우에도 조합원 1인당 수억원대의 분담금이 추정되는 등 높은 비용 부담으로 인해 재건축 추진이 쉽지 않은 현실을 지적했다.

결국 입주민들은 낡아가는 건물에 갇힌 채 수리비와 생활 불편 문제를 놓고 갈등을 벌일 가능성이 커지는 셈이다. 전문가들은 급증할 노후 공동주택 관리 분쟁에 대비한 실효성 있는 분쟁 해결 방안 마련이 시급하다고 입을 모았다.

자료: 강은택 한국주택관리연구원 박사