[이데일리 남궁민관 최정희 기자] “강남 일대 아파트 가격 상승세는 일단 멈춰 세우겠지만, 비규제 지역 가격이 오르는 ‘풍선효과’ 등 부작용이 더 클 것으로 보인다. 수요·공급으로 움직이는 부동산 시장을 수요 억제책인 토지거래허가제(토허제)만으로 안정화하려다 빚어진 정책 실패다.”

서울시가 19일 강남·서초·송파·용산구 등 4개구 소재 2200여곳 아파트 단지 40만 가구를 대상으로 향후 6개월 한시 토허제를 적용키로 하면서 부동산 시장 전반 혼란이 가중되고 있다. 지난달 12일 이른바 ‘잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동)’ 일대 토허제를 해제한 이후 단 한 달여 만에 이를 번복, 확대 재지정하면서다.

전문가들은 토허제 해제와 재지정 등을 반복하며 수요 억제책에 매달리기보단 유동성을 조율할 금리와 대출규제, 수요를 다양한 지역으로 분산하기 위한 세제 지원 등 부동산 시장 흐름 전반을 안정화할 세심하면서도 다양한 정책 마련에 서울시와 관계부처가 머리를 맞대야 한다고 목소리를 모은다.

오세훈 서울시장이 19일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안 발표에서 기자의 질문에 답하고 있다. (사진=연합뉴스)

“집값 상승 막겠지만 하락 글쎄…6개월 뒤 폭등할 수도”

서울시의 이번 결정은 토허제 해제 이후 강남구와 송파구는 물론 인근 지역 아파트 가격이 치솟은 데 따른 것이다. 서울은 물론 수도권 주요 지역까지 이같은 현상이 번지면서 투기 등 이상거래가 발생할 수 있다는 우려가 나오자 토허제 확대 재지정을 통해 이를 선제적으로 차단하겠다는 취지다.

다만 전문가들은 서울시의 이번 토허제 재지정만으론 제한적·국지적 효과를 내는 데에 그칠 것으로 판단하고 있다. 규제 지역에 한해 집값 상승세를 막을 뿐 끌어내리기엔 역부족이란 분석이다. 이에 더해 규제 기간 또한 일단 6개월로 한정되면서 이후 또다시 집값이 폭등하는 상황까지 빚어질 수 있다는 지적이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “집값 상승을 주도하던 강남권과 용산구 일대가 토허제로 규제되면서 갭투자나 포모(FOMO·소외불안) 수요가 당분간 줄고 거래 시장도 주춤할 것”이라면서도 “다만 9월 30일까지로 한시적인 데다 서울 분양시장의 낮은 공급 진도율, 내년 서울 준공물량 감소, 봄 이사철 전·월세(임대차) 가격 상승 등이 이어진다면 강남권 집값 하향 조정 수준까지 이끌어 내기엔 한계가 있을 것”이라고 지적했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원 역시 “하반기 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행과 금리인하 여부, 정치적 불확실성이 이어지는 가운데 정책 번복에 따른 불신까지 키운 대목은 굉장히 아쉬운 부분”이라며 “매수자들에 6개월은 충분히 기다릴 수 있는 기간으로 토허제 해제 이후 다시 집값이 치솟을 가능성도 배제할 수 없다”고 물음표를 찍었다.

서울시 토허제 지정안.(자료=서울시)

풍선효과 우려도…“세심한 정책 결정 부재”

얻을 수 있는 효과는 제한적인데 단기간 정책 급변화에 따른 시장 혼란은 클 것이란 지적이다. 규제 지역의 임대차 가격 상승, 비규제 지역의 집값이 치솟는 ‘풍선효과’ 등이 꼽힌다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용 부동산팀장은 “토허제 지정 지역은 2년 실거주의무 조건이 따르기 때문에 전세 매물 품귀현상으로 전세 가격이 오를 가능성이 크다”며 “투자 수요가 비규제 지역인 강동·마포·성동구 등으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있으며 이에 따른 가격 상승으로 실수요자의 서울 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들 것”이라고 분석했다.

이번 토허제 지정은 오는 24일부로 체결된 신규 매매 계약분부터 적용된다는 점에서 해당 지역에서 매매계약을 진행하던 이들의 혼란도 가중될 것이란 분석이다. 함영진 랩장은 “토허제 지정 지역에서 매매계약을 진행하고 있던 매도·매수자의 거래 취소나 거래시점을 앞당기는 등 시장 혼선이 있을 것”이라고 봤다.

애시당초 토허제만으로 서울 부동산 시장 안정을 꾀하려 한 서울시의 판단이 패착이었단 게 전문가들의 중론이다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “공급을 단기간 늘릴 수 없으니 당장 집값 상승을 막기 위한 방안은 수요를 억제하거나 분산시키는 방법뿐”이라며 “서울시 입장에선 금리인상이나 대출규제, 수요 분산을 위한 세제 지원 등 권한이 없으니 토허제 밖에 방법이 없었겠지만, 금융권 대출이 풀리고 봄 이사철 수요가 확대되는 연초 토허제를 해제한 것이 문제”라고 꼬집었다. 관계부처와 다양한 정책 마련이 부재한 가운데 시장 흐름을 읽지 못하고 성급하게 정책을 시행한 점이 아쉽다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구위원은 “서울 집값이 토허제만으로 상승 또는 하락할 것이라는 식으로 보면 안된다”며 “여전히 금리보다는 대출 규제가 더 중요하고, 그보다는 구매력을 갖춘 다주택자에 대한 규제 완화 등이 시장에 더 큰 영향을 미친다”고 꼬집었다.