[이데일리 장영은 기자] 가계와 기업에서 받은 대출 등으로 부동산 부문으로 들어가는 자금이 전체 민간 부문 신용 공급의 절반에 달하는 것으로 나타났다. 신용공급은 대출과 신용카드, 보험, 금융상품을 통한 자금 조달을 아우르는 개념이다. 시중에 풀린 자금이 상대적으로 생산성이 낮은 부동산으로 쏠리면서 우리나라 성장을 견인하고 미래 먹거리가 될 분야엔 정작 투자가 이뤄지기 힘들다는 우려가 제기됐다.

[이데일리 이미나 기자]

10년간 부동산신용 매년 100조 넘게 증가…민간신용의 절반

최용훈 한국은행 금융시장국장은 3일 서울 중구 은행회관에서 열린 한은·금융연구원 정책컨퍼런스에서 “지난 10여 년 동안 금융기관의 부동산 부문에 대한 신용공급이 연간 100조원 이상 증가하며 전체 민간신용의 절반 가까운 수준으로 확대됐다”며 “부동산 부문에 대한 과도한 신용공급은 금융안정 측면의 리스크 요인일 뿐만 아니라 성장동력을 약화시켜 거시경제 측면에서도 부정적 요인으로 작용한다”고 말했다.

한은에 따르면 우리나라의 부동산 신용 규모는 지난해 말 기준 1932조 5000억원으로 전체 민간신용의 절반 정도(49.7%)에 육박한다. 부동산 신용규모는 가계의 주택 관련 대출과 비주택 부동산 담보 대출을 비롯해 부동산·건설업 기업대출(프로젝트파이낸싱 대출 포함)을 더해 산정됐다.

부동산 신용은 2014년 이후 매년 평균 100조 5000억원 증가하면서 작년 말 기준으로 2013년의 2.3배로 불었다. 가계부문은 주택담보대출(정책모기지 포함)과 전세대출 등을 중심으로, 기업 부문은 부동산업 대출 위주로 빠르게 확대됐다. 주택가격 상승과 부동산 업황 호조에 대한 기대감으로 차입(레버리지)을 통해 투자하려는 수요가 많았기 때문이다.

금융기관 입장에서도 담보가 있는 부동산 대출, 특히 가계 대출은 리스크가 낮은 것으로 간주돼 대출 영업을 강화해 왔다. 비은행 금융기관은 다소 위험하더라도 규제가 느슨한 부동산 관련 기업 대출을 확대하려 했고, 주택 관련 정책금융이 꾸준히 공급되는 부동산 대출을 증가시키는 공급측 요인이 됐던 것으로 분석됐다.

왼쪽 그래프에서는 부동산 신용 비중이 높아질수록 민간 신용이 성장률에 기여하는 바가 낮아지는 것을, 오른쪽 그래프에서는 부동산업에 대한 대출 집중도가 가장 높은 반면 생산성은 제일 낮다는 점을 확인할 수 있다. (자료= 한국은행)

부동산업, 생산성 최저인데 대출 집중도는 최고…성장 기여도↓

최 국장은 “부동산으로의 신용 쏠림은 자본 생산성 저하, 소비 위축 등을 통해 경제성장을 제한할 가능성이 있다”며 “특히 부동산업은 여타 업종에 비해 자본생산성이 낮아 신용이 집중될수록 생산성이 높은 여타 부문에 대한 신용공급이 둔화돼 전체 자본의 부가가치 창출 효과가 저하된다”고 지적했다.

부채가 자산에 포함되는 것과 같은 원리로 민간신용을 통해 자금이 공급되면 성장률이 높아지는데, 부동산 신용의 비중이 커질수록 국내총생산(GDP) 상승에 대한 민간신용의 기여도는 떨어진다는 게 한은의 분석이다. 최근 국내 성장률이 둔화하고 있는 상황에서 무시할 수 없는 부분이다.

실제로 GDP에서 각 업종이 차지하는 비중을 감안해도 부동산업의 대출 집중도는 가장 높은 데 반해, 자본생산성은 가장 낮은 것으로 나타났다. 한은이 자체 분석한 자료를 보면 부동산업의 생산성은 전자부품업의 3분의 1 수준이었으며, 숙박 및 음식점업의 5분의 1 정도밖에 되지 않았다.

부동산으로의 자금 쏠림이 자본 생산성을 낮추고, 소비를 위축시켜 경제성장을 제한할 공산이 큰 이유다.

(자료= 한국은행)

부동산 집중은 금융권에도 위험…경쟁력 약화 우려도

부동산 부문으로의 신용집중은 금융시스템의 안전성이나 경쟁력에도 부정적인 영향을 줄 것이란 진단이다.

최 국장은 “대내외 충격이 발생할 경우 부동산 가격 급락과 이에 따른 급격한 디레버리징(부채 축소)이 나타나면서 금융시스템 리스크와 실물경기의 위축이 심화될 수 있다”며 “부동산 담보가치 하락으로 채권 회수율이 떨어지면 금융기관의 건전성이 악화되면서 신용공급이 축소되고 이에 따라 민간소비와 투자가 제약될 소지가 있다”고 설명했다.

금융기관들이 부동산 신용의 지속적인 확대에 안주할 경우 영업 다변화와 금융 혁신 노력을 소홀히 하면서 국내 금융 산업의 경쟁력이 약화될 수 있다는 점도 문제점으로 꼽혔다. 비슷한 대출 포트폴리오를 운용하는 상황에서 금융기관별 차별화 전략이 나오기 힘들고, 신시장 개척의 필요성이 크지 않다 보니 도태될 수 있다는 것이다.

한은은 규제 측면에서 금융기관들이 부동산 대출을 우선시할 유인을 줄이는 방향으로 대안을 제시했다. 국제결제은행(BIS) 자본규제 하에서 부동산담보대출의 자본확충 부담이 다른 대출대비 낮아 은행이 주담대 및 부동산업 대출을 우선시할 공산이 크다는 것이다. 부동산담보대출의 위험 가중치는 일반 기업대출의 약 60% 수준이다.

최 국장은 “단기적으로는 부동산 신용의 증가세를 적정 수준 이내로 관리할 필요가 있다”면서 “금융기관의 부동산 대출 취급 유인이 억제될 수 있도록 자본 규제를 보완하고 생산적 기업대출 취급에 대한 인센티브를 강화하는 것도 방법”이라고 말했다. 이어 “중장기적으로는 주택금융을 포괄해 신용공급 전반의 체계를 개편해 나가야 한다”고 덧붙였다.