[이데일리TV 유은길 경제전문 기자]최근 발표된 공동주택 공시가격이 서울을 중심으로 가파르게 상승하면서 부동산 시장에 ‘보유세 경보’가 발령됐다. 유은길 경제전문기자가 진행하는 ‘어쨌든 경제’ 프로그램에 출연한 남혁우 우리은행 부동산연구원은 이번 공시가격 상승이 단순한 세금 인상을 넘어 시장 구조와 임대차 시장에 미칠 파급력이 매우 크다고 진단했다.

■ 5년 만의 최대 상승폭...‘현실화율’ 변수 없이도 체감 전력

이번 공시가격 발표의 핵심은 서울 아파트 공시가격이 전년 대비 18.67%나 급등했다는 점이다. 이는 최근 5년 내 가장 높은 수준이다. 전국 평균 상승률인 9.16%와 비교해도 서울의 상승세는 독보적이다.

남혁우 연구원은 “이번 상승은 정부의 인위적인 공시가격 현실화율(69%) 조정 없이, 순수하게 지난해 집값 상승분만 반영된 결과라는 점에 주목해야 한다”고 설명했다. 즉 시장 가치가 오른 만큼 세금 부담이 정직하게 따라붙은 셈인데, 누진세 구조상 고가 주택 보유자가 체감하는 세 부담은 공시가격 상승률 그 이상이 될 전망이다.

■ ‘강남 3구’와 ‘한강벨트’가 주도...보유세 끝 아니다

상승의 진원지는 역시 강남 3구와 성동구, 마포구 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역이다. 남 연구원은 이들 지역의 보유세 부담이 임계점에 도달할 가능성을 시사했다.

더 큰 문제는 향후 전망이다. 남 연구원은 “만약 부동산 시장이 다시 과열 조짐을 보인다면, 정부가 공정시장가액비율을 높이거나 현실화율 로드맵을 수정해 세 부담을 추가로 높일 카드가 여전히 남아 있다”며 “현재의 세금이 고점이 아닐 수도 있다”고 경고했다 중장기적인 세 부담 증가에 대비해야 한다는 취지다.

■ 세입자에게 전가되는 ‘세금 고통’...월세 가속화 우려

집주인들의 보유세 부담은 곧바로 임대차 시장으로 전이될 가능성이 높다. 남 연구원은 “임대인들이 늘어난 세금을 보전하기 위해 전세를 월세로 전환하거나, 기존 월세를 인상하는 방식으로 조세 부담을 세입자에게 전가할 수 있다”고 분석했다.

이는 전세 사기 여파로 빌라 기피 현상이 심화된 가운데, 아파트 선호 현상과 맞물려 서민들의 주거비 부담을 가중시키는 요인이 될 것으로 보인다.

■ 전문가가 제안하는 시장 주체별 생존 전략

남혁우 연구원은 급변하는 시장 상황 속에서 각 주체별로 다음과 같은 맞춤형 전략을 제안했다.

-무주택자: 다주택자들이 보유세 기산일(6월 1일) 이전에 세금을 피하기 위해 내놓는 ‘절세 매물’이 3월 말에서 4월 초 사이에 집중될 수 있다. 급매물을 잡을 수 있는 적기이므로 시장을 예의주시하라.

-다주택자: 보유세를 감당할 수 있는 현금 흐름(Cash Flow)을 냉정하게 계산해야 한다. 버티기 힘들다면 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 압축하거나 입주권 등으로 종목을 갈아타는 리밸런싱이 시급하다.

-세입자: 계약갱신청구권을 적극 활용해 주거 기간을 확보하고, 공급 물량이 일시적으로 몰리는 신축 단지의 저렴한 전세 매물을 찾아 주거비를 낮추는 노력이 필요하다.

‘어쨌든 경제’는 매주 금요일 오후 4시 이데일리TV와 유튜브를 통해 생방송된다.

[사진=어쨌든 경제 방송 캡쳐] 남혁우 우리은행 부동산연구원(사진 좌측 하단)이 3월20일 이데일리TV '어쨌든 경제' 방송에서 유은길 앵커(사진 중간)의 질문에 답하고 있다.