[이데일리 정두리 기자] 한국은행은 서울을 중심으로 집값 과열이 커지고 있다고 진단했다. 특히 강남권 지역은 주택가격 상승률이 연율 30%을 기록한 것으로 나타났다. 1분기 서울 주택시장 위험지수는 3년 만에 최고치를 기록했다.

25일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정보고서(2025년 6월) 설명회. 이종한(왼쪽부터) 금융기관분석부장, 임광규 금융안정기획부장, 이종렬 부총재보, 장정수 금융안정국장, 문용필 안정분석팀장, 고경철 전자금융팀장

한은이 25일 발표한 금융안정 보고서에 따르면, 2023년 1월부터 2025년 4월까지 서울 주택매매가격은 16.1% 상승한 반면 비수도권은 1.7% 하락했다. 같은 기간 수도권 전체 상승률은 9.6%였다.

이날 기자설명회에서 장정수 한은 금융안정국장은 “최근 한은 뿐만 아니라 정부도 서울 주택 시장 상황을 굉장히 엄중하게 보고 있다”면서 “서울 주간 단위 상승률로 보면 0.2%대로, 강남 일부 지역 같은 경우는 주간 상승률이 0.7%로 연율로 환산하면 30% 수준”이라고 말했다.

서울 주택시장 위험지수는 올해 1분기 0.90으로 상승, 2022년 1분기(0.99) 이후 최고 수준에 도달했다.

장 국장은 “최근 서울 주택가격이 전국 대비 빠르게 상승했고 가계대출도 계속 늘어나는 흐름”이라면서 “2분기 서울 주택시장 위험지수는 더 오를 가능성이 크다”고 말했다.

취약 자영업자 대출 연체율이 12년여 만에 최고치를 기록했다. 한은에 따르면 올해 1분기 1분기 금융기관의 취약 자영업자의 대출 연체율은 12.24%로 집계됐다. 2013년 2분기 13.54% 이후 약 12년 만에 최고치다. 상환 능력이 취약한 고위험 가구가 전체 자영업자의 3.2%에 달한다.

이러한 가운데 한은은 개인 및 자영업자의 장기 연체채권을 소각하는 이재명 정부의 배드뱅크 정책에 대해선 전체적인 부채비율을 줄이는 데 도움이 될 것으로 봤다.

이종렬 한은 부총재보는 “(2차 추가경정예산안에서 검토되는) 민생회복 지원금은 소비 진작에 따른 매출 증대, 서비스 경기 개선을 통해 자영업 전반 소득 회복에 도움이 될 것”이라며 “소상공인 재기 지원 대책도 장기 연체 채권 소각 등을 통해 취약 자영업자 회생에 큰 도움이 될 것으로 기대한다”고 말했다. 그러면서 “도덕적 해이나 성실상환자와의 형평성 얘기가 부작용으로 거론되나 정부에서도 선별기준과 탕감률을 많이 고민하는 것으로 안다”고 부연했다.

다음은 이 부총재보와 장 국장 등과의 일문일답이다.

-취약 소상공인 대출의 연체율이 12%를 넘겼다. 얼마 이래 최고치인가. 이렇게 취약 부문 연체율이 오르는 상황에서 추경안이 지금의 상황을 얼마나 더 나아지게 할 거라고 보는지.

△(이 부총재보) 추경안 보면 민생회복지원금하고 소상공인재기지원금 고려하고 있는 것으로 알고 있다. 민생회복지원금은 소비 진작에 따른 매출 증대 서비스 경기 개선 등을 통해 자영업자 전반에 대해 소득 회복에 도움이 될 것으로 보인다. 소상공인 재기 지원 대책도 마찬가지로 소상공인들의 장기 연체 채권 소각 등을 통해 채무 조정, 그다음에 폐업 지원 등으로 취약 자영업자의 회생의 큰 도움이 될 것으로 저희는 기대하고 있다. 도덕적해이 문제 얘기도 나오고 있는데 지금 정부에서 선별 기준이나 탕감 비율 등을 많이 고민하고 있는 것으로 알고 있다.

(장 국장) 취약 부분 연체율은 저희가 기준금리 인하를 100bp 한 데다가 앞으로 추경의 취약 부분에 대한 타깃 지원이 이뤄진다면 시너지 효과로 인해서 연체율 개선 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다.

(문용필 안전분석팀장) 취약차주 연체율은 1분기 12.2% 수준인데 직전 최고치는 2013년 2분기에 13.54%다.

-전체 자영업자 대출 연체율이랑 은행 대출 연체율도 높은 것으로 보이는데 각각 수치가 어떠한가. 정부가 소위 배드뱅크 추진 계획을 밝혔는데, 금융 안정 상황에서는 긍정적인 영향을 줄 것으로 보는지, 부작용은 없을지 평가해달라.

△(문 팀장) 전체 자영업자 대출 연체율은 1.88%고, 직전 최고치는 15년 1분기 2.05%다. 자영업자 은행 대출 연체율은 현재 0.53% 수준이고, 직전 최고치는 13년 2분기 0.60%이다. 비은행 대출 연체율 같은 경우 현재 3.92% 수준이고, 직전 최고치는 2015년 3분기 4.60%이다.

(이 부총재보) 금융 안정에 확실히 도움이 될 것으로 생각하고 있다. 왜냐하면 민생회복지원금 경우 소비 진작에 도움이 될 것이고, 배드뱅크도 결국 빚을 탕감해 전체적인 부채 비율도 줄어든다는 점에서 긍정적으로 생각된다. 문제는 형평성 문제 얘기가 나올 수 있다. 결국 재원 조달의 문제인데, 이러한 부작용은 보완해 나갈 수 있지 않을까 생각한다.

-최근 서울과 수도권 집값에 대한 평가를 부탁드린다. 대안으로 정책대출 DSR 포함과 함께 안정적인 주택 공급이 필요하다고 언급이 돼 있다. 그리고 최근 국정위가 국토부에 부동산시장을 잡겠다고 수도권 신도시 대책을 안 만들었으면 좋겠다는 표현이 있었다. 한은 입장에서 제언한다면.

△ (장 국장) 최근 한국은행 뿐만 아니라 정부도 가계부채나 서울 주택 시장에 대한 현재 상황을 굉장히 엄중하게 보고 있다. 지금 서울의 부동산 가격 상승률은 굉장히 빠르게 재상승을 하고 있다. 주간 단위 상승률로 보면 서울이 0.2%대이니까 연율로 하면 10%대이고, 강남 일부 지역 같은 경우는 주간 상승률이 0.7%니까 연율로 환산하면 30%대이다.

주택 공급과 관련해서 수도권 신도시 공급에 대해서 안 만들었으면 좋겠다는 정부의 입장과 관련해 이것은 주택 공급을 하지 말자는 것이 아니라 주택 공급을 좀 더 장기적인 계획 하에서 로드맵을 가지고 마련하자라는 취지로 알고 있다.

총재님도 말씀하셨지만 최근 부동산 가격 상승에 큰 원인은 기대 심리일 것이다. 한은 소비자 동향 조사에서 주택전 지수가 또 굉장히 큰 폭으로 상승을 했다. 기대 심리의 안정이 중요하고, 이를 위해서는 주택 공급에 대한 안정적인 공급이 이뤄질 거라는 확신을 주어야 하고, 이와 함께 일관성 있는 정책 이뤄져야 한다.

아울러 한은도 금리 정책을 하는 데 있어서 성장과 물가를 당연히 고려하지만, 이와 함께 가계부채 등 금융 안정 상황을 고려를 하고, 최근의 부동산 시장과 가계 부채 상황을 본다면 이러한 금융 안정에 대한 고려는 더 할 수밖에 없지 않을까 생각된다.

(임광규 금융안정기획부장) 서울 지역의 주택 수준에 대한 보고서 참고 박스에서 서울 지역 주택시장 위험 지수를 산출했다. 최근에 좀 빠르게 높아지고 있고, 과거 코로나 수준보다는 좀 낮은 수준을 보이고 있다. 현재 정책 대출 비중이 28%로 차지하고 있는데 꾸준한 상승세를 보이고 있기 때문에 이러한 부분은 조금 더 보완될 여지가 있다. 정책 대출의 경우 DSR 적용이 안 되기 때문에 이런 부분을 보완해 가면서 주택 수요보다는 주택 공급과 관련된 지원 부분에 조금 더 포커스를 맞춰서 가는 방향을 보고서에서 제시했다.

-서울 주택시장 위험 지수 올해 1분기 높게 나온 배경을 알려달라. DSR을 정책금융에 단계적으로 도입한다는 제안을 했는데, 이것이 효과적이라고 보는지.

△(장 국장) 위험지수 1분기 올라간 것은 전국 대비 서울 아트 가격이 굉장히 가파르게 상승을 했다. 임대료도 마찬가지고, 소득 대비로도 상승했기 때문에 4월 이후에 다시 늘어난 부분을 고려를 하면 2분기는 더 올라갈 가능성이 크다. 그래서 주택시장의 과열 우려가 서울 지역을 중심으로 커지고 있다고 보는 것이다.

DSR 정책 금융을 포함하는 것에 대해서는 어느 것이 더 효과가 있고, 우선적이냐는 것을 단적으로 말하기는 어렵다. 다만 기본적으로 정책 금융이라는 것이 취약계층이나 실수요자에 대한 주거 안정을 위한 지원이 있기 때문에, 그러한 취지는 당연히 고려를 해야 한다. 그래서 정책 금융을 DSR에 포함하는 것도 단계적으로 할 필요가 있다는 것이다.

-주택시장 위험 지수를 쉽게 설명할 수 있는지 궁금하다. 지수가 어느 절대적 수준을 넘어서면 굉장히 위험할 수 있다는 기준선도 제시해 줄 수 있는지 묻는다. 또 금융 안정 측면에서 고려했을 때 금리가 더 낮아져야지 취약 자영업자가 줄어들겠으나 반대로 또 주택 시장을 과열시키는 것도 있어서 지금 굉장히 딜레마인 것 같은데, 지금 현재 상황에서는 어떤 걸 더 중시한다고 보는지도 알려달라.

△(장 국장) 일단 저희가 강조하고자 하는 것은 금리에 대한 가계 대출이나 주택 시장의 비선형성이다. 금리 수준이 낮아질수록 금리에 따른 가계대출과 주택 가격에 대한 충격은 훨씬 상방 압력이 커진다. 그래서 앞으로 금리 인하의 기조 하에서의 정책을 더 고려를 할 수밖에 없을 것이고, 그렇기 때문에 거시건전성 정책과의 공조가 굉장히 중요하다. 취약 자영업자 금융 안정 리스크와 가계 부채와 부동산 시장에 따른 금융 불균형에 대해 양방향으로 생각해야 한다.

(문 팀장) 주택시장 위험 지수는 주택 가격이 상승하면서 가계 신용이 동반해서 증가하는 데 따른 금융 불균형 위험의 누적되는 정도를 나타낸다고 보면 된다. 시산시 활용되는 데이터들이 기본적으로 주택 가격과 주택 가격의 상승 흐름, 가계 신용의 증가세 등을 반영하는 데이터들을 활용하고 있다. GDP 대비 가계 신용 비율과 소득 대비 아파트 매매 가격, 아파트 전세가 대비 매매 가격 등의 데이터 등도 활용한다. 임계치 관련해서는, 저희가 특별한 임계치를 언급하기보다는 최근 코로나19 시기가 가장 고점으로 본다면, 아직 그 수준에는 아직 이르지 않은 상황이지만 전반적으로 상승 흐름이 이어지고 있다는 정도로 말할 수 있다.

-한은이 DSR 규제를 정책 대출에도 단계적으로 적용하자 제안을 했는데, 전세대출은 왜 그렇게 제안을 하지 않았는지 궁금하다.

△(임 부장) 현재 DSR이 적용되는 대출이 잔액 기준으로 45% 수준이다. 다시 말해 55% 정도가 DSR 적용이 되지 않는 걸로 나와 있고, 그중에 대표적으로 전세자금대출이 적용되지 않고 있다. 저희가 이번 보고서뿐 아니라 그전에도 DSR 적용을 확대해야 된다고 강조해왔다. 이번에는 특히 정책 금융에 대해서 분석을 하다 보니까 이런 부분들을 점진적으로 DSR 규제 안으로 들어와야 된다는 내용을 담았다. 전세자금 대출의 경우에는 공적 보증 등을 통해서 취급을 하다 보니까 금융기관이 리스크에 대한 심사 기능이 조금 소홀히 할 여지가 있다. 이러한 리스크가 보증 기관한테 전가되는 부분이 있기 때문에, 저희가 좀 살펴봐 봐야 된다는 취지로 설명을 드리고 있다.

-GDP 대비 가계 신용 비율이 80대로 떨어졌는데 올해 1분기 GDP도 역성장하고 가계 부채도 올라가는 상황이라 다시 90%대로 올라갈 여지가 있는지 궁금하다.

(장 국장)가계 부채 비율은 2024년 말 기준 89.9%로 기억하고 있다. 3년 연속으로 비율이 하락했다. 1분기는 아직 발표 전이나 대략적으로 추정을 해보면 아마 연말보다는 조금은 떨어질 가능성이 있다. 다만 2분기에는 가계 대출이 많이 늘어났기 때문에 GDP 상황을 고려하지 않는다 하더라도 가계 부채 비율은 추가로 반등할 가능성이 있다.

-스테이블코인 관련해 입장은 어떠한가.

△(고경철 전자금융팀장) 금융 안정 측면에서 본다면 스테이블 코인을 발행하게 되면 준비 자산을 구성하게 된다. 우리나라는 아직 법제화 과정에 있으나 해외 각국의 규제를 보면 스테이블 코인 자체는 환급에 대비하기 위해서 고유동성 자산, 특히 현금 예금 또는 단기 국채 등의 형태로 구성하게 돼 있다. 예금이나 국채 운용 과정에서 스테이블 코인을 민간 업체가 발행했을 경우 금융시장의 충격에 따라서 코인런이 발생할 수도 있다. 그 과정에서 준비 자산의 매각 또는 파이어 세일로 인해 리스크가 전이될 수 있고 증폭될 수 있다. 이러한 금융 안정 측면에서 한은은 스테이블 코인을 바라보고 있다고 이해해주면 될 것 같다. 그래서 정부와의 논의 과정에서도 이런 한은의 통화 정책과 금융 안전 측면을 고려해 안전판을 마련해야 된다고 일관된 입장을 전하고 있다.

-비은행 연체율이 높아지고 건전성이 우려된다고 지적했는데, 9월부터 1억원 예금자 보호가 상향되면 예금 자금이 몰릴 가능성이 있어 금융 안정 측면에서는 우려가 더 커지는 것은 아닌지 궁금하다. 또 관련해서 한은의 비은행 감독 건에 관한 논의도 좀 진행될 것으로 보이는데.

△(장 국장) 예금 보호 한도가 상향되면 당연히 금융권 간 자금 이동이 일어날 수 있을 것이다. 일반적으로 은행보다는 비은행 금융기관들의 금리가 높기 때문에 그쪽으로 자금 이동 가능성이 있다. 다만 최근 비은행 금융기관과 은행 간의 수익 금리 차이를 보면 과거보다는 많이 좁혀져 있다. 비은행 금융기관이 연체 때문에 자산 건전성 관리를 해야 하는 측면이 있어 수신 유치를 적극적으로 하지 않는 상황이기 때문이다. 그래서 당장의 금융권 간 자금 이동이 크게 확대될 가능성은 현재로서는 커 보이지는 않는다. 다만 비은행들이 자산들을 확충하려는 유인이 생기고, 또 자산을 확충하면서 수익성을 더 내기 위해서 고위험 자산에 투자하려는 유인은 분명히 있을 수 있다. 그래서 앞으로 종합적으로 모니터링하고 그것을 논의해 가겠다.

중앙은행의 감독권에 대해서는, 기본적으로 한국은행에서 정보 측면에서 감독은 굉장히 중요하다고 생각한다. 레고랜드 사태 이후 새마을금고 이제 사태가 일어나면서 뱅크런이 빠르게 진행된다는 경험을 했다. 또 한은에서는 유동성 공급이 은행 중심으로 이뤄지기 때문에 비은행에 대한 부분도 확대돼야 한다는 얘기도 여러차례 했다.

-이종렬 부총재님이 퇴임 앞두고 마지막으로 진행하는 금융안정상황 간담회다. 소회가 남다를 것 같은데.

△(이 부총재보) 갑작스러운 질문이지만, 부총재가 된 이후 금융안정 보고서의 완성도를 높이기 위해 굉장히 노력을 해왔던 것 같다. 금융안정국 직원들이 열심히 해줘 처음보다 많이 나아졌다고 생각한다. 그런 점에서 보람을 느끼고 있다. 이번에는 심층 분석까지 넣었다. 중앙은행에서 단기적으로 짚어봐야 할 리스크뿐만 아니라 장기적으로 짚어봐야 할 리스크까지 담기로 했으니 앞으로도 계속해서 잘 봐주었으면 한다.

제가 또 금융안정국뿐만 아니라 결제국을 담당하고 있다. 요새 프로젝트 한강을 추진하는 과정에서 최근 스테이블 코인 문제까지 같이 합쳐지면서 굉장히 어려운 상황이다. 1단계 테스트가 6월 말이면 마무리되고 다음 2차 테스트를 준비해야 하는 상황이다. 지금까지 여러 여건들이 많이 변했기 때문에 2차 테스트는 확실하게 준비를 해 추진해야 할 것으로 생각한다. 민간에서 발행하는 스테이블 코인하고도 어떻게 연결시킬지 고민을 많이 해야 되고, 인적·물적 비용도 많이 들어가는 거기 때문에 철저하게 준비해 2차 테스트도 성공적으로 이뤄졌으면 좋겠다. 또 제가 발권국도 담당을 하고 있다. 결제국에서는 현금 없는 미래에 대해서 준비를 하고 있지만, 발권국에서는 우리 국민들의 현금 사용 선택권과 현금 사용 편의성 제고를 위해서도 굉장히 노력을 하고 있다. 어르신 등 디지털 취약계층은 아직 스마트폰이 어렵기 때문이다. 그분들이 현금을 잘 사용할 수 있도록 발권국에서 노력하고 있는 점도 알아주었으면 한다. 이렇게 말씀드릴 기회를 주어 감사하다.