[하희봉 로피드법률사무소 대표변호사] 상가나 아파트 같은 집합건물을 소유한다는 것은 단순히 벽과 천장으로 둘러싸인 ‘전유부분’만을 소유하는 것이 아니다. 필연적으로 그 건물이 굳건히 서 있도록 하는 땅에 대한 권리, 즉 ‘대지사용권’을 함께 가지게 된다. 그렇다면 이 둘의 관계는 법적으로 어떻게 봐야 할까. 특히, 대지권이 없는 ‘깡통 상가’에 걸어둔 가압류의 효력은, 나중에 그 상가에 대지권이 결합되었을 때 과연 어디까지 미치는 것일까. 최근 이와 관련하여 매우 중요한 법리를 재확인한 대법원 판결(2025. 3. 27. 선고 2020다277399 판결)이 있어 심도 있게 소개한다.

사진=챗GPT 달리

사건의 사실관계는 법률가의 시선에서 보면 더욱 흥미롭다. 채권자인 피고는 어느 상가 건물(전유부분)에 대하여 가압류를 신청했다. 중요한 점은, 이때까지만 해도 그 상가에는 법적으로 결합된 대지사용권이 없었다는 사실이다. 그 후, 상가 주인이었던 원고가 해당 상가 건물과 그에 필요한 땅 지분을 함께 취득하여 소유권을 일치시켰다. 이로써 비로소 상가 건물에 대지사용권이 생겨, 건물과 땅이 법률상 하나의 세트로 묶이게 된 것이다.

문제는 이전에 설정된 가압류에 기초하여 강제경매가 진행되면서 불거졌다. 경매에서는 상가 건물과 나중에 결합된 땅 지분이 함께 매각되었고, 채권자는 그 전체 매각대금에서 자신의 채권을 돌려받았다. 그러자 상가 주인은 이의를 제기했다. 채권자의 가압류는 대지권이 없던 ‘상가 건물’에만 걸려 있었으니, ‘나중에 취득한 땅 지분’의 매각대금까지 받아 간 것은 법률상 원인 없는 부당이득이라는 주장이었다. 가압류가 설정될 당시 존재하지도 않았던 권리의 매각대금까지 채권자가 가져갈 수는 없다는, 상식적으로 충분히 설득력 있는 논리였다.

하지만 법원의 판단은 단호했다. 원심과 대법원 모두 상가 주인의 주장을 받아들이지 않았다. 그 핵심 이유는 집합건물의 ‘전유부분’과 ‘대지사용권’이 가지는 강력한 법률적 일체성에 있다. 우리 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’은 이 둘을 원칙적으로 분리하여 처분할 수 없다고 못 박고 있다(제20조). 전유부분이 ‘주물(主物)’이라면 대지사용권은 그에 따르는 ‘종물(從物)’의 관계에 놓이기 때문이다.

여기서 법이 왜 이토록 강력하게 ‘일체성’을 강조하는지 그 입법 취지를 이해할 필요가 있다. 만약 건물 소유권과 대지사용권이 제각각 팔릴 수 있다면 어떻게 될까. 땅에 대한 권리 없이 건물만 덜렁 소유한 사람은 그 건물에 출입하는 것조차 토지 소유자의 허락을 받아야 하는 불안정한 처지에 놓인다. 이는 건물의 경제적 효용을 심각하게 훼손하며, 해당 집합건물 전체의 법률관계를 복잡하게 만들어 공동생활의 안정을 해친다. 법은 이러한 비극을 막고, 집합건물이 하나의 완전한 부동산으로서 원활히 거래되도록 하기 위해 이 둘을 운명 공동체로 묶어둔 것이다.

이번 판결의 백미는 이 ‘주물-종물’의 법리가 시간을 뛰어넘어 적용됨을 확인한 데 있다. 대법원은 전유부분에 대한 가압류의 효력이, 설령 그 가압류 이후에 성립된 대지사용권이라 할지라도 거기에까지 미친다고 명확히 했다. 즉, 주물인 상가 건물에 설정된 가압류는 마치 강력한 자석과 같아서, 나중에 종물인 대지권이 옆에 와서 붙으면 그 자력의 영향권 안으로 당연히 끌어당긴다고 본 것이다.

이러한 판단은 부동산 거래와 금융 시장에 중요한 시사점을 던진다. 부동산을 매수하거나 투자하려는 사람은 등기사항증명서(등기부등본)를 확인할 때 더욱 세심한 주의가 필요하다. 내가 취득하려는 건물의 등기사항증명서가 깨끗하더라도, 과거 대지권이 없던 시절에 건물에만 설정된 낡은 가압류나 저당권이 있는지 반드시 확인해야 한다. 그 낡은 권리가 내가 새롭게 취득하여 결합한 대지권의 발목을 잡을 수 있기 때문이다. 반대로 금융기관 등 채권자의 입장에서는 집합건물 전유부분에 담보를 설정하는 것만으로도 향후 결합될 수 있는 대지권의 가치까지 확보할 수 있다는 점에서 담보권의 안정성이 크게 강화되었다고 볼 수 있다.

결론적으로 이번 판결은 ‘바늘 가는 데 실 간다’는 속담처럼, 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 시간을 초월하여 운명을 같이하는 강력한 ‘법률상 운명 공동체’임을 다시 한번 천명한 것이다.

■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사