[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발이나 재건축과 같은 정비사업에서 토지 등을 소유하고 있는 경우 조합원으로서 새 아파트를 분양받을 수도 있지만 소유하고 있는 토지 등을 현금으로 청산하는 것도 가능하다.

서울 강남구 압구정동 재건축 예정 아파트 단지 모습.(사진=뉴스1)

보통 조합원으로서 분양을 받는 것이 경제적으로 이득이 된다고 생각할 수 있지만 꼭 그렇지는 않다. 새 아파트를 분양받기 위해서는 납부해야 하는 추가 비용이 있을 수 있고, 소유하고 있는 부동산의 규모나 형태에 따라 새 아파트 분양을 받는 것이 오히려 손해인 경우도 있다.

현금으로 청산받기로 했다면 재개발과 재건축은 청산절차와 청산금을 정하는 방식이 완전히 다르다. 청산금을 최대한 많이 받는 것이 목적인 만큼 전략을 달리 세워 법적으로 대응해야 한다.

우선 재개발의 경우에는 토지등소유자가 강제로 조합원이 됐다가 조합원 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 된다. 이때 토지보상법의 수용절차에 따라 청산금이 정해지고 공공성이 강한 사업인만큼 개발이익이 배제된 금액으로 보상받게 된다. 청산금 증액절차가 비교적 오래 걸리기 때문에 단계별로 전략을 수립해 대응해야 한다. 또 청산금 외에도 이주비나 영업보상비 등을 수령할 수 있는 경우도 있어 따져봐야 한다.

반면 재건축이나 가로주택정비사업의 경우에는 매도청구소송을 통해 현금으로 청산받게 된다. 조합설립에 동의하지 않더라도 강제로 조합원이 되는 재개발과 달리 재건축이나 가로주택정비사업은 조합설립에 동의하지 않음으로써 조합원의 지위에서 탈퇴하고 현금으로 청산받을 수 있다. 청산금은 매도청구소송에서 이루어지는 감정평가에 대해 다투는 과정에서 정해진다. 이때 청산금은 개발이익이 배제된 재개발과 달리 개발이익을 포함한 시세로 결정된다. 다만 시세 평가의 시점이 판결시가 아닌 매도청구소송의 소장 부본이 송달된 때 등으로 고정되기 때문에 부동산 상승기에는 판결시 시세보다 청산금이 적게 느껴지고 부동산 하락기에는 많게 느껴질 수 있다. 재개발과 달리 청산금을 증액하는 절차가 간소하기 때문에 사전에 철저히 준비해 매도청구소송에 대응해야 한다.

김예림 변호사.

또 재개발은 일정 기한까지 청산금을 지급하지 않으면 재개발 사업 자체를 진행하기 어려워지는 반면 재건축이나 가로주택정비사업의 경우에는 판결에 따른 청산금 지급을 조합이 지체하더라도 특별한 사정이 없으면 사업 진행에는 큰 문제가 없어 조합에 자금여력이 생길 때까지 청산금 수령이 늦어지는 사례가 많다. 이 경우 사업 진행이 오랜 기간 지연될 것으로 예상된다면 경제적 이득을 극대화하기 위해 별도의 절차가 추가로 필요할 수 있다.

정비사업구역에 내 재산이 포함됐다면 지속적으로 관심을 가지고 경제적 이득을 극대화할 수 있는 방안을 적극적으로 모색해야 한다. 조합원으로서 새 아파트를 분양받을 것인지 여부부터 신중하게 고려하고, 새 아파트를 분양받지 않기로 결정했다면 적극적으로 청산금 증액절차에 대응해야 한다.