[이데일리 정윤지 기자] 서울 성북구 길음동은 지하철 4호선 길음역을 중심으로 구축 아파트와 정비 사업장이 맞물려있다. 길음뉴타운과 가까워 주거환경이 비교적 잘 갖춰진 데다 신월곡1구역 재개발, 동북선 개통 등 주변 개발도 진행되고 있다.

이 지역에도 서울 집값이 나날이 고공행진하는 상황에서 여전히 7~8억대를 유지하는 단지가 있다. 이데일리는 길음역 인근 구축 단지 3곳을 둘러봤다.

길음삼부컨비니언 아파트 전경. (사진=유튜브 '복덕방 기자들' 영상 갈무리)

길음역 출구가 단지 안에…길음삼부컨비니언

길음역 3번 출구에서 나오자마자 작은 아파트 단지에 들어섰다. 684가구 규모인 이 단지는 역 출구가 단지 안에 있다는 점이 특징이다. 사실상 지하철 역을 단지 내 시설처럼 이용할 수 있는 그야말로 초역세권이다.

1998년 2월 준공해 올해로 29년차를 맞았다. 외벽 곳곳에는 구축 아파트 특유의 세월의 흔적이 보였다. 단지는 복도식과 계단식 구조가 섞여있고 전용면적 59㎡가 363가구로 가장 많다.

문제는 빡빡한 주거환경이다. 용적률은 350%에 달하고 세대당 주차대수는 0.57대에 불과하다. 주차공간이 부족해 이중주차가 사실상 필수라는 게 주민들의 설명이다. 헬스장이나 도서관 등 별도의 커뮤니티 시설도 찾아보기 어려웠다.

도로 소음도 단점으로 꼽힌다. 단지가 내부순환로와 미아사거리 방향 도로 앞에 위치해 차량 소음이 상당하다는 것이다. 주민들 사이에서는 소음을 줄이기 위해 샷시 교체가 필요하다는 이야기도 나온다.

반면 생활 편의성은 준수하다. 맞은편 롯데캐슬 주상복합 상가를 비롯해 단지 앞 상권을 이용할 수 있고, 이마트와 미아사거리의 롯데백화점·현대백화점도 도보권에 있다. 개운초등학교는 도보 약 8분 거리다. 길음동 학원가가 가까워 학원 셔틀버스가 다니는 이른바 ‘셔세권’이라는 점도 장점이다.

가격은 전용 59㎡ 기준 약 8억3500만원 수준이다. 역세권과 생활 편의시설 접근성은 뛰어나지만 높은 용적률과 부족한 주차공간 등으로 재건축 사업을 기대하기에는 부담이 있는 단지다.

돈암범양 아파트 전경. (사진=유튜브 '복덕방 기자들' 영상 갈무리)

‘미아리텍사스’도 안녕…개발 호재 있는 돈암범양아파트

길음역에서 걸어서 10분 이내 거리에 있는 돈암범양아파트는 499가구 규모다. 1990년대 준공한 구축 아파트로 복도식과 계단식 구조가 섞여 있다. 용적률은 284%이며 세대당 주차대수는 1.03대로 세대당 한 대 수준이다. 지하주차장이 일부 동과 연결돼 있다는 점도 앞선 단지와 비교하면 편리한 부분이다.

교육환경은 강점이다. 개운초등학교가 단지에서 도보 5분 거리에 있어 사실상 ‘초품아’에 가까운 입지를 갖췄다. 대형마트 역시 걸어서 약 5분이면 이용할 수 있다.

최근 가격 상승세도 눈에 띈다. 전용 59㎡가 약 8억6300만원, 전용 84㎡는 9억원대 수준이며 일부 매물 호가는 10억원까지 올라왔다. 그동안 완만한 흐름을 보이던 가격이 올해 들어 1억~2억원가량 뛴 것이다.

주변 개발 기대감도 있다. 단지 바로 앞에서는 신월곡1구역 재개발이 진행되고 있다. 최근 관리처분인가를 받은 뒤 철거 작업이 한창으로, 과거 ‘미아리텍사스’로 불리던 일대가 대규모 주거지로 탈바꿈하는 사업이다. 향후 동북선이 개통되면 길음역과 함께 역세권을 형성할 수 있다는 점도 개발 기대감을 키우는 요소다.

다만 용적률이 이미 높은 편이어서 자체적인 재건축 사업성은 제한적이다. 주변 개발에 따른 주거환경 개선 효과는 기대할 수 있지만, 단지 자체의 정비사업을 통한 가치 상승을 기대하기에는 한계가 있는 셈이다.

돈암현대 아파트 전경. (사진=유튜브 '복덕방 기자들' 영상 갈무리)

36년차에도 깔끔한 외관·‘가성비’ 단지…돈암현대

돈암범양아파트 바로 옆에는 돈암현대아파트가 자리하고 있다. 619가구 규모로 범양보다 도로 쪽에 가깝고, 단지 배치가 깃발 모양인 것이 특징이다.

1991년 준공해 올해로 36년차에 접어든 구축 아파트다. 최근 외벽 도색을 진행해 외관은 비교적 깔끔했다. 소형 평수 위주로 구성됐으며 계단식과 복도식이 혼재한다.

특히 주차환경이 열악하다. 세대당 주차대수가 0.27대에 불과해 세 곳 가운데서도 주차난이 가장 심각한 수준이다. 용적률 역시 261%로 높은 편이다.

준공 후 30년을 훌쩍 넘겼지만 아직 뚜렷한 재건축 추진 움직임은 보이지 않는다. 높은 용적률 탓에 사업성을 확보하기 쉽지 않기 때문이다. 신월곡1구역 재개발과 동북선 등 주변 개발에 따른 간접적인 기대감은 있다.

가격은 다른 두 단지보다 낮은 편이다. 전용 84㎡가 약 7억4000만원 수준이다. 1년 전보다 약 4000만원 오르는 데 그쳤다.

대신 평지라는 점과 주변 생활환경은 장점이다. 월곡역 방향으로 이동하면 각종 생활 인프라를 이용할 수 있고 정릉천도 가까워 산책하기 좋다. 신월곡1구역 재개발에 따른 주변 환경 개선도 기대할 수 있다.

세 단지가 위치한 길음동은 서울 도심으로의 출퇴근과 주변 개발에 따른 주거환경 개선 기대감이 장점으로 꼽힌다. 지하철 4호선을 이용하면 광화문 등 도심 업무지구로 이동하기 편리하고 향후 동북선이 개통하면 강남권 접근성도 개선될 전망이다. 길음뉴타운과 가까워 이미 정비된 주거환경을 누릴 수 있다는 점도 강점이다. 특히 오랫동안 지역의 대표적인 노후 주거지로 꼽혔던 ‘미아리텍사스’ 일대가 신월곡1구역 재개발을 통해 정비되면서 주변 환경도 달라지고 있다.

다만 둘러본 세 단지 모두 노후도에 비해 재건축을 추진하기는 쉽지 않다는 점이 공통적인 한계다. 용적률이 260~350% 수준으로 높은 편이기 때문이다.