[하희봉 로피드법률사무소 대표변호사] 임대차 계약 기간이 끝나갈 무렵이면 임대인과 임차인 모두 고민이 깊어진다. 계약을 이대로 끝낼 것인가, 아니면 새로운 조건으로 연장할 것인가. 만약 양측이 별다른 이야기 없이 기간을 넘기면 우리 민법은 ‘묵시적 갱신’을 인정해 기존과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 본다(민법 제639조 제1항). 하지만 임대인이 이에 동의하지 않는다면 ‘상당한 기간 내에 이의’를 제기해야 한다.

사진= 챗GPT 달리

최근 대법원은 임대인이 임대차 기간 만료 후 월세 증액을 요구한 것이 이러한 ‘이의’에 해당하는지, 그래서 묵시적 갱신을 막을 수 있는지에 대한 중요한 판단을 내놓았다(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결). 결론부터 말하면, 단순한 차임 증액 요구만으로는 묵시적 갱신을 막는 ‘이의’로 보기 어렵다는 것이다.

사건의 경위를 살펴보자. 임대인 A씨는 임차인 B씨와 상가 임대차 계약을 맺고, 처음에는 월 600만원을 받다가 코로나19 상황 등을 고려해 월 320만원까지 차임을 낮춰주며 계약을 이어왔다. 그러다 2022년 7월 계약 만료를 앞두고 A씨는 B씨에게 월세를 다시 600만원으로 올려달라는 내용증명을 보냈다. B씨는 이에 응하지 않았고, A씨는 계약이 종료되었다며 건물 인도 및 차임 상당의 부당이득 반환 소송을 제기했다.

1심과 항소심(원심)은 A씨의 손을 들어주었다. A씨가 차임 증액을 요구한 것을 민법상 ‘이의’ 제기로 보아 임대차 계약은 2022년 7월 12일 자로 종료되었고, 따라서 B씨는 건물을 인도하고 점유 기간 동안의 차임 상당액(감정가를 기준으로 월 420만~430만원)을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 민법 제639조 제1항의 ‘이의’는 임대차 관계를 더 이상 지속하지 않겠다는 임대인의 의사가 객관적으로 드러나야 한다고 전제했다. 반면, 민법 제628조에 따른 차임증액청구권은 임대차 계약이 유효하게 존속함을 전제로 행사하는 권리라는 점을 분명히 했다.

이 사건에서 A씨는 내용증명을 통해 ‘상가임대차법 제11조 제3항에 따라 월차임을 600만원으로 증액 청구한다’고 밝혔고(실제로는 상가임대차법 적용 대상이 아니어서 민법상 차임증액청구로 봄), 소송 초기에도 ‘차임증액청구의 효력은 2022년 7월분 차임부터 발생한다’며 증액된 차임의 지급을 구했다. 심지어 2023년 6월에는 ‘임대차계약은 갱신되었으나 그 기간도 2023년 7월 12일 만료된다. 증액된 차임의 지급을 요청한다’는 내용증명까지 보냈다.

이러한 A씨의 행동들은 임대차 계약이 2022년 7월 12일 이후에도 갱신되어 존속함을 전제로 한 것이었다. 대법원은 A씨가 이렇게 임대차 기간 만료 후 차임증액청구권을 행사했다는 사정만으로는, B씨의 계속적인 사용·수익에도 불구하고 더 이상 임대차 관계를 지속하지 않겠다는 의사로 ‘이의’를 제기했다고 보기 어렵다고 판단했다. A씨가 나중에 계약 종료를 주장하며 청구취지를 변경했지만, 이는 그 이전의 행동과 모순된다는 것이다.

A씨는 상가임대차법상 갱신된 것으로 착오하여 차임증액청구를 했다고 주장했지만, 대법원은 이를 동기의 착오에 불과하고 그 착오가 표시되었다고 보기도 어렵다고 일축했다.

결국 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈다. 이는 임대인이 단순히 월세를 올려달라고 요구한 것만으로는 묵시적 갱신을 막을 수 없다는 점을 명확히 한 판결이다.

그렇다면 임대인이 묵시적 갱신을 원치 않거나 조건을 변경하고 싶다면 어떻게 해야 할까? 대법원 판례에 따르면, 임대인의 이의는 ‘더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정’이 있어야 한다. 따라서 계약 만료 전 ‘기존 조건으로는 계약을 갱신할 의사가 없으며, 만약 새로운 조건(예: 월세 X원)에 합의되지 않으면 계약을 종료하겠다’는 취지를 명확히 전달해야 한다. 이것이 바로 ‘조건부 이의’로서, 임차인의 신뢰를 보호하면서도 임대인의 의사를 반영할 수 있는 방법이다.

이번 대법원 판결은 임대차 계약의 묵시적 갱신과 관련하여 임대인의 ‘이의’가 어떤 의미를 가지는지, 특히 차임 증액 요구와는 어떻게 구별되는지를 명확히 제시했다는 점에서 중요한 의미가 있다. 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 시 의사표시를 명확히 하여 불필요한 분쟁을 예방하는 지혜가 필요하다.

■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사