[송승현 도시와 경제 대표]이재명 정부, 부동산시장의 첫 과제는 ‘공급’보다 시급한 ‘거래’다.

이재명 정부가 제21대 대통령으로 공식 출범했다. 부동산 시장은 여전히 냉각 상태에 머물러 있고, 실수요자부터 투자자까지 모두 관망세를 이어가고 있다.

주택 가격의 고점 논란, 금리 부담, 공급 혼선, 정비사업 지연 등 수많은 이슈가 산적해 있는 가운데, 무엇보다 시급한 과제는 단 하나다. 바로 거래의 정상화다.

지난 윤석열 정부 시기 부동산 시장은 역대 최악의 ‘거래 절벽’ 상황을 겪었다. 전국 아파트 매매 거래량은 연평균 3만4,401건, 서울은 3,515건으로, 직전 정부였던 문재인 정부보다 각각 약 37%·46% 감소한 수치다.

이는 노무현 정부의 전국 거래량(52,116건), 서울 거래량(8,409건)과 비교하면 전국 기준으로는 약 34%, 서울 기준으로는 무려 58% 수준까지 줄어든 것이다.

특히 박근혜 정부는 LTV·DTI 완화와 유동성 확대 정책으로 전국 평균 거래량이 5만8,914건, 서울은 8,698건까지 치솟으며 거래가 가장 활발했던 시기로 기록되고 있다. 반면, 윤석열 정부에서는 고금리, 경기 침체, 정책 혼선 등이 겹치면서 수요가 급감했고, 시장의 유동성과 신뢰가 모두 얼어붙은 결과로 볼 수 있다.

결론적으로 거래량은 단순한 숫자가 아니라 시장 심리, 정책 신뢰, 유통 기능이 정상 작동하는지를 보여주는 실질적인 지표다. 윤석열 정부 시기의 급격한 거래 감소는 부동산 시장 전반의 기능 약화와 수요 위축을 방증하며, 이를 반전시키기 위한 거래 활성화 정책이 시급하다는 점을 분명히 보여준다.

따라서 이재명 정부가 시장의 숨통을 틔우기 위해서는 무엇보다도 ‘거래 활성화’를 정책의 중심축으로 설정해야 한다. 이를 가로막고 있는 핵심 요인은 네 가지로 요약된다.

첫째, 대출 제한과 금리 부담으로 자금 조달이 어려워졌다는 점이다.

2022년 이후 금리 인상과 DSR 강화는 주택을 구매하려는 실수요자의 진입장벽을 크게 높였다. 특히 자금 여력이 충분치 않은 초기 주택 수요층은 대출 한도가 낮아 원하는 주택을 구입하기 어렵다. 이로 인해 실거주 수요조차 시장에 진입하지 못하며 거래가 위축되고 있다. 이번 정부는 투기 수요는 차단하되, 실수요자에게는 생애주기나 가구 상황을 고려한 예외 적용과 정책금융 우대 상품 등을 통해 자금 유동성을 확보할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 거래는 ‘살 수 있는 조건’이 마련되어야 비로소 살아난다.

둘째, 세제의 불확실성이 시장 판단을 어렵게 만들고 있다.

최근 양도세, 종부세, 취득세 등 세금 제도는 잦은 변경으로 예측이 어려웠다. 세율과 혜택이 자주 바뀌면서 보유자와 매도자 모두 판단을 유보하게 되었고, 이는 거래 회피로 이어졌다. 이제는 세제에 대한 중장기 방향을 명확히 제시해, 매도자에겐 거래 유인을, 보유자에겐 예측 가능성을 제공해야 한다. 안정적인 세제는 투자 심리를 진정시키고 거래를 회복시키는 핵심 요소다.

셋째, 정비사업 지연이 공급 정체와 거래 위축을 유발하고 있다.

재개발·재건축은 수도권 주택 공급의 중요한 수단이지만, 행정절차 지연과 주민 갈등, 사업성 문제 등으로 다수의 사업이 멈춰 있다. 이로 인해 매도자는 매물을 보류하고, 수요자는 기대만 키우며 거래가 이뤄지지 않는다. 이재명 정부는 인허가 간소화, 주민 갈등 조정, 민간 인센티브 확대 등으로 정비사업 추진의 불확실성을 줄여야 한다. 이는 공급 확대는 물론 거래 회복에도 직접적인 영향을 줄 수 있다.

넷째, 공급정책 혼선이 시장의 혼란을 키우고 있다.

공공 주도인지 민간 유도형인지 명확하지 않은 공급정책은 실행력 부족으로 신뢰를 잃고 있다. 3기·4기 신도시, 역세권 개발 등이 발표됐지만 시장의 기대를 충족시키지 못했다.

이제는 전국 일률이 아닌 지역 맞춤형 전략으로 전환해야 한다. 수도권은 민간 중심, 지방은 공공 복지형 모델로 이원화하고, 무엇보다 실행력과 일관성을 확보해 정책 신뢰를 높여야 한다.

부동산 정책은 결국 시장 참여자들이 움직일 수 있는 환경을 만들어야 제 기능을 한다. 단지 가격을 안정시키겠다는 목표만으로는 시장은 반응하지 않는다. 살 수 없고, 팔 수 없으며, 예측도 되지 않는 시장에선 아무런 흐름도 생기지 않는다. 이재명 정부가 진정으로 주거안정과 시장 정상화를 이루고자 한다면, 지금 필요한 건 정책 신뢰를 회복하고, 거래가 작동할 수 있도록 환경을 정비하는 일이다.

거래가 있어야 시장이 움직인다. 지금 필요한 것은 그 멈춘 흐름을 다시 이어주는 일이다.

송승현 도시와 경제 대표(사진=도시와 경제)