[문지형 알스퀘어 대외협력이사] “월세 90만원에 방 크기는 고작 14㎡(4.2평). 그래도 헬스룸에 라운지, 공용주방까지 있으니 괜찮은 거죠.”

서울 용산의 한 코리빙 하우스에 입주한 김모씨(29)의 말이다. 그는 “혼자 살며 느끼는 외로움을 달래고 싶어 오피스텔 대신 코리빙을 택했다”고 밝혔다.

코리빙하우스 관련 이미지(사진=챗GPT)

서울 코리빙 시장이 급성장과 수익성 위기의 기로에 섰다. 알스퀘어의 최신 리포트는 현대 도시 주거의 딜레마를 보여준다.

2024년 서울 코리빙 하우스는 7,371세대로 9년 만에 4.7배 성장했다. 임대 수요도 2022년부터 2024년까지 연평균 22% 증가했다. 지난해는 전년 대비 29%나 급증했다. 이런 성장의 배경엔 1인 가구 증가가 있다.

서울 1인 가구 비율은 빠르게 상승 중이다. 2015년 전체 378만 가구 중 29.5%였던 1인 가구는 2023년 414만 가구 중 39.3%로 증가했다. 전체 가구 증가율이 9.4%에 그친 반면, 1인 가구는 45.9%의 성장률을 기록했다. 향후 30년간 매년 7.4만 가구씩 증가할 전망이다.

◇글로벌 자본의 러브콜, 호텔의 변신

주목할 점은 자가보유율과 ‘주택을 보유해야 한다’는 인식이 모두 줄었다는 것이다. 2023년 자가보유율은 60.7%로 전년보다 0.6%p 감소했다. 주택 보유 필요성 동의 비율도 87.3%로 2.3%p 하락했다. 이는 코리빙이 새로운 주거 대안으로 부상하는 배경이다.

글로벌 투자자들의 관심이 서울 코리빙 시장에 집중되고 있다. GIC, KKR, ICG 등 유수의 연기금과 투자기관들이 국내 운용사를 통해 자금을 투입하고 있다. 캐나다 연기금(CPPIB)은 MGRV와 5,000억 원 규모의 합작법인을 설립했다. 하인즈(Hines)도 마스턴투자운용을 통해 국내 진출을 준비 중이다.

또다른 트렌드는 호텔의 코리빙 전환이다. 이비스 버젯 앰배서더 서울 동대문이 맹그로브 동대문으로, 더 스테이트 선유 호텔이 위브리빙으로 바뀐 것이 대표적 사례다. 호텔은 객실 구분이 명확하고 로비와 편의시설이 갖춰져 있어 리모델링 비용이 적게 든다.

코리빙의 강점은 커뮤니티 시설이다. 서울시 1인 가구의 48.7%를 차지하는 2030세대는 네트워크에 민감하다. 1인 가구 중 약 20%가 ‘건강’보다 ‘외로움’을 주요 걱정거리로 꼽는다. 운영자들은 다양한 커뮤니티 시설과 네트워킹 프로그램으로 차별화를 시도하고 있다.

반려동물 친화시설 확대도 주목된다. 에피소드는 전 지점에서 반려동물을 허용하고 있다. 셀립, 지웰홈스, 로컬스티치 등도 일부 지점에서 이를 허용한다. 펫 전용 출입문, 맞춤형 가구, 논슬립 바닥, 펫 파크 등 다양한 특화 시설도 제공 중이다.

◇높은 임대료와 지속가능성의 과제

그러나 화려한 성장 이면에는 그림자가 있다. 코리빙의 중위 임대료는 90만원으로, 대부분 지역에서 오피스텔보다 최대 3배 비싸다. 이런 높은 임대료는 좁은 전용면적과 공용공간 사용의 불편함과 맞물려 입주자 불만 요소가 되고 있다.

더 심각한 문제는 투자 측면의 적신호다. 주택 분양 대비 낮은 수익률, 임대료 상승 제한, 높은 운영·마케팅 비용이 사업자를 압박한다. 글로벌 시장에서는 경고음이 울렸다. 2024년 5월 미국 최대 코리빙 업체 커먼(Common)이 파산했다. 영국의 더 컬렉티브(The Collective)도 2021년 법정관리를 신청했다. 이는 코리빙 비즈니스 모델의 지속가능성에 의문을 제기한다.

코리빙 시장은 중요한 선택의 기로에 있다. 높은 임대료와 수익성 압박 사이에서 균형점을 찾아야 하는 과제가 있다. 단순한 사업 모델의 문제를 넘어, 서울의 주거 위기 속 진정한 대안이 될 수 있을지에 대한 시험대다.

2042~2052년 전체 가구 수는 감소할 전망이지만, 1인 가구 비율은 상승할 것으로 예상된다. 코리빙이 일시적 트렌드가 아닌, 장기적 주거 솔루션으로서의 잠재력을 갖고 있음을 시사한다. 특히 높은 PIR로 인해 서울 주택시장 진입이 어려워지는 현실이다. 업무지구 배후와 대학가를 중심으로 코리빙 수요는 더욱 증가할 전망이다.

코리빙이 젊은 1인 가구의 일시적 거처가 아닌, 지속가능한 주거 대안으로 자리잡으려면 수익성과 합리적 임대료 사이의 균형이 필수적이다. 이를 찾지 못한다면, 해외 사례처럼 화려한 성장 뒤 급격한 몰락을 맞이할 수 있다.

성장과 위기의 경계에 서 있다. 운영 효율성을 높이고, 입주자와 투자자 모두가 만족할 수 있는 환경을 조성한다면, 코리빙은 라이프스타일을 제안하는 핵심 분야로 자리잡을 것이다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)