[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 국토교통부가 외국인의 수도권 내 주택 거래를 규제한다. 이제 외국인은 수도권 내 주택을 유상으로 거래하려면 반드시 지방자치단체의 허가를 받아야 한다.

서울 남산에서 바라본 아파트 등 모습.(사진=연합뉴스)

외국인의 수도권 내 주택거래는 꾸준히 늘어왔다. 2022년 4568건에 불과하던 거래건수가 2024년에는 7296건으로 급격히 늘었다. 여기에 내국인에 대한 주택담보대출 규제 등이 강화되면서 외국인에 비해 내국인이 오히려 역차별받고 있다는 불만이 많았다.

그에 따라 외국인의 주택 투기를 막기 위해 국토교통부는 수도권 내 토지 면적이 6㎡ 이상인 주택을 거래할 때 지자체로부터 토지거래허가를 받도록 했다. 그리고 해당 외국인이 토지거래허가일로부터 4개월 내에 거래한 주택에 입주하도록 하고, 거래한 주택을 취득한 후 2년 이상 실제 거주하도록 했다. 사실상 실거주 목적이 아닌 경우에는 외국인이 수도권 내 주택을 취득하지 못하게 된 것이다.

이때 토지거래허가대상이 되는 주택에는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 각종 주택이 모두 포함된다. 다만 주택이 아닌 시설로 분류되는 오피스텔이나 생활숙박시설 등은 토지거래허가대상에서 제외된다. 또 모든 지역의 주택이 토지거래허가대상이 되는 것은 아니고 서울 전역과 경기도 및 인천광역시 일부 지역의 주택만이 허가대상이 된다. 이때 토지거래허가대상이 되는 거래는 무상으로 이루어지는 증여나 상속은 해당하지 않고, 유상으로 이루어지는 매매 등만 해당한다. 그러나 증여라고 하더라도 부담부 증여 또는 일부 증여, 일부 매매로 거래한 경우에는 토지거래허가대상이 된다.

추가적으로 외국인이 토지거래허가대상인 주택을 취득하면 자금조달계획서도 의무적으로 제출하도록 한다. 이때 자금조달계획서에는 해외자금의 출처, 비자 유형 등도 포함된다. 해외자금이 불법으로 반입되거나 양도소득세 등을 포탈하는 불법행위를 관리·감독하기 위해서다.

김예림 변호사.

그동안 외국인의 부동산 거래를 규제하는 것에 신중했던 이유는 국제법상 인정되는 ‘상호주의원칙’ 때문이다. 상호주의는 어떤 나라가 다른 나라에게 제공한 혜택이나 제한을 동일하게 적용한다는 뜻이다. 우리나라 국민의 부동산 거래를 특별히 규제하지 않는 나라의 국민에 대해 부동산 거래 규제를 적용하는 것이 이런 상호주의원칙에 위배된다는 취지에서다. 그러나 이미 중국, 호주, 캐나다와 같은 나라에서는 외국인에 대한 부동산 거래 규제를 시행하고 있을 뿐만 아니라 이번 국토교통부의 조치는 투지 목적의 주택 거래를 막기 위해 일부 지역에 한시적으로만 시행된다는 점에서 외국인의 부동산 거래권한을 심각하게 침해한다고 볼 수도 없다.