[이데일리 김성수 기자] 최근 국내 호텔 자산에 대한 투자심리가 회복되면서 매물이 대거 시장에 나오고 있다.

외국인 관광객 증가로 호텔 수익성이 크게 개선되자 대기업 및 자산운용사들이 서울 사대문 인근이나 판교에 보유한 호텔 자산을 잇따라 매물로 내놓고 있다.

다만 현재 시장 내 유동성에 한계가 있는 만큼 호텔 매물이 모두 소화되는 데 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

대기업·자산운용사, 서울·판교 호텔자산 ‘매물로’

23일 부동산업계에 따르면 서울과 판교 지역 호텔들이 상당수 시장에서 마케팅을 진행 중이다.

대표적으로 △서울 중구 ‘코트야드 바이 메리어트 서울 남대문’ △서울 중구 ‘포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동’ △경기 성남시 분당구 삼평동(판교역 인근) ‘코트야드 바이 메리어트 서울 판교’ △분당구 정자동 ‘더블트리 바이 힐튼 서울판교’ 등이다.

서울 및 제주 등 호텔 거래 예정 사례 (자료=젠스타메이트 리서치센터)

이지스자산운용은 오는 24일 ‘포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동’ 매각 입찰을 진행한다. 이 호텔은 지하철 2호선 을지로3가역 바로 앞에 있는 4성급 호텔이다.

지하 3층~지상 26층, 연면적 2만1658㎡ 규모로 375개 객실을 갖추고 있다. 조선호텔앤드리조트가 오는 2040년까지 장기 임차 계약을 맺고 있어 안정적 수익이 기대된다.

서울 서대문구에 위치한 3성급 호텔 ‘신라스테이 서대문’도 이지스자산운용이 셰어딜 방식으로 펀드 지분매각을 진행 중이다.

셰어딜은 실물 자산(건물 등)을 직접 사고파는 대신 해당 자산을 소유한 부동산 펀드의 수익증권(지분)을 매입하는 형태의 거래다. 운용사는 바뀌지 않고 펀드 수익자만 달라지는 셈이다.

이 방식은 에셋딜(실물 거래)과 달리 부동산 취득세 면제나 거래 절차 간소화 등의 장점이 있다. 당초 모건스탠리가 이지스자산운용을 통해 인수하려는 협상을 진행했지만 성사되지 않았다.

이지스자산운용은 이달 중 매각 자문사를 재선정하는 것을 목표로 하고 있다. 이후 입찰을 진행해서 잠재매수자를 다시 정하게 된다.

‘코트야드 바이 메리어트 서울 판교’ 호텔 (판교 미래에셋 호텔) (자료=정림건축)

미래에셋자산운용은 ‘코트야드 바이 메리어트 서울 판교’ 매각을 추진 중이다. 이 호텔은 지하 6층~지상 16층, 연면적 4만1466.52㎡ 규모 4성급 호텔이다. 판교 테크노밸리 중심에 위치하며 신분당선 판교역에서 걸어서 5분 거리에 있다.

이밖에 베지츠종합개발이 분당구 정자동에 개발한 5성급 호텔 ‘더블트리 바이 힐튼 서울 판교’도 마케팅이 진행 중으로 전해졌다.

이 호텔은 힐튼호텔이 한국에 처음 ‘더블트리 바이 힐튼’ 브랜드를 출시한 호텔이다. 성남시 분당과 판교를 잇는 길목에 위치하며, 현대적 숙박 시설과 다양한 다이닝 옵션을 제공한다.

유동성 한계·경기 리스크…매물 소화시간 ‘소요’

대기업이 보유하고 있던 호텔 자산을 유동화하려는 움직임도 나타나고 있다.

KT&G는 부동산 유동화 계획에 박차를 가하고 있다. 오는 2027년까지 총 57건의 저수익 임대빌딩과 상업용 부동산, 지역 영업기관 등 유휴 자산, 60건 금융자산을 매각해 현금을 확보할 계획이다.

이에 따라 KT&G는 ‘코트야드 바이 메리어트 서울 남대문’ 매각 주관사로 지난달 젠스타메이트 컨소시엄을 선정했다. 이 호텔은 KT&G가 지분 100%를 보유한 상상스테이가 운영하고 있는 4성급 호텔이다.

서울 중구 ‘코트야드 메리어트 서울 남대문’ (사진=코트야드 메리어트 홈페이지)

서울 중구 남대문로 9에 있으며 지하철 1·2호선 환승역 시청역에서 걸어서 10분 이내 거리에 있다. 매각가는 1000억~2000억원대로 추정된다.

KT그룹은 보유 부동산에 대한 유동화 작업의 일환으로 △서울 송파구 잠실 ‘소피텔 앰배서더 서울’(5성급) △서울 중구 ‘노보텔 앰배서더 서울 동대문’(5성급) 등에 대해 매각자문사 선정 후 매각 전략을 수립 중이다.

매각자문사는 삼정KPMG, 에비슨영, 컬리어스코리아 컨소시엄이다. 아직은 호텔을 매물로 내놓고 입찰을 진행하는 단계는 아니다.

이밖에도 KT가 보유한 호텔로는 △서울 강남구 신사동 ‘안다즈 서울강남’(5성급) △서울 중구 ‘르메르디앙 앤 목시 명동’(5성급) △서울 강남구 역삼동 ‘신라스테이 역삼’(4성급) 등이 있다.

글래드호텔앤리조트를 운영하는 DL그룹도 △‘글래드 여의도’(4성급) △‘글래드 코엑스’(3성급) △‘메종 글래드 제주’(5성급)을 작년 12월 패키지 매물로 내놓았다.

매각가는 약 6000억원 수준이며, 그래비티자산운용이 싱가포르투자청(GIC) 투자를 받아 매입할 예정으로 전해졌다.

다만 현재 시장에 나온 호텔 매물이 모두 소화되는데 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 시장 내 유동성에 한계가 있는데다, 호텔 자산은 상업용부동산 중에서도 경기 또는 외교관계 변화에 따른 리스크가 높은 섹터라는 이유에서다.

미국발 관세 여파 등으로 국내 소비 심리가 위축될 경우 고급 호텔에 대한 수요가 줄어들 수도 있다.

특히 호텔은 오피스보다 투자자들의 요구 수익률이 높아서 구조화를 잘 해내는 것이 관건이다. 예컨대 오피스 투자자의 요구수익률이 6%라면, 호텔 투자자에게는 7% 수익률을 줘야 한다.

금융투자업계 관계자는 “호텔은 오피스보다 투자 안정성이 낮아서 요구 수익률이 높을 수밖에 없는 자산”이라며 “보통주 수익률을 낮추고 우선주 수익률을 높이는 식으로 구조화를 해야 한다”고 말했다.