[이데일리 최영지 기자] 서울 내 토지거래허가구역(토허구역)이 강남3구와 용산구로 확대 지정된 후 집값 상승이 주춤한 가운데 인근 지역으로의 풍선효과도 크지 않은 것으로 분석됐다. 한편 일부 정비사업 단지들이 입주권 거래와 관련해 혼란을 겪자 국토교통부와 운영 가이드라인을 논의·확정하기로 했다.

서울 남산에서 바라본 서울 다세대 주택과 아파트단지 모습. (사진=연합뉴스)

서울시는 지난달 19일 토허구역 확대 지정(3월24일 효력 발생) 이후, 안정적 거래 질서 확립을 위해 전방위적으로 총력을 기울이고 있다고 20일 밝혔다. 확대 지정 후 한 달 여 간 거래동향을 철저하게 모니터링하고 현장 집중점검을 통한 풍선효과 차단 등 모든 수단을 동원해 부동산시장을 안정화하겠다는 의지다. 아울러 투기수요 차단을 위해 일부 지역에 대한 지정연장도 단행했다.

서울시는 가격과 거래량 등 시장 동향을 면밀히 모니터링하며 시장 흐름을 예의주시하고 있다. 지난달 19일 토허구역 확대 지정 발표 이후 아파트 매매 가격 흐름은 안정화 조짐을 보이고 있다고도 설명했다. 강남·서초·송파·용산 지역의 가격 상승률을 전고점(3월 3주) 대비 4월 2주와 비교해 보면, 강남구는 0.83%에서 0.16%로, 서초구는 0.69%에서 0.16%로, 송파구는 0.79%에서 0.08%로, 용산구는 0.34%에서 0.14%로 각각 하락하며 가격 상승 폭이 대폭 축소된 것으로 나타났다.

강남3구·용산구 주간 아파트가격 변동률(자료=한국부동산원)

한편 허가구역 지정 인근 지역 마포구는 0.29%에서 0.13%로, 성동구는 0.37%에서 0.23%로, 강동구는 0.28%에서 0.09%로 상승 폭이 줄어 토지거래허가구역에 따른 풍선효과는 아직 없는 것으로 나타났다.

거래량 또한 지정 효력발생 이후 감소하며 시장 과열 움직임이 진정되는 흐름을 보였다. 국토교통부 실거래 공개자료(4월18일 기준)에 따르면 서울시 전체 아파트 거래량은 지난 2월 6098건 대비 3월 8477건으로 2379건(39%) 증가했다. 그러나 강남 3구와 용산구의 효력발생(3월24일) 전후 거래량을 비교해 보면 지난달 1일부터 23일까지 1797건이었으나 효력발생 이후인 지난달 24일부터 이달 18일까지 거래량이 31건으로 현저히 줄었다. 인근 지역인 마포, 성동, 강동 등 인접 지역에서도 거래 건수가 줄어들었으나 지정 지역만큼의 뚜렷한 감소세는 보이지 않았다.

마포·성동·강동구 주간 아파트가격 변동률(자료=한국부동산원)

서울시는 토허구역 인근 지역으로 투기 수요가 옮겨붙는 풍선효과 차단에도 집중하고 있다. 3월부터 국토교통부부와 서울시 민생사법경찰국, 자치구와 함께 합동점검반을 조성하고 신고거래 전체 건에 대한 점검을 진행하고 있다.

점검을 통해 시세조작을 노린 담합 정황도 포착했다. 실제로 한 아파트 커뮤니티 앱을 통해 ‘신고가 거래가 나왔다’는 허위사실을 유포하고 가격 부양을 유도한 집값 담합 의심 사례에 대해선 서울시 민생사법경찰국이 수사에 착수한 상태다. 3월부터 이달 18일까지 중개사무소 총 214곳에 대한 현장 점검을 실시한 결과 의심거래 59건을 발견했으며, 해당 거래 건에 대해서는 거래자금 출처 등 정밀조사를 진행 중이다.

또한 서울시는 이번 주부터 국토부, 자치구와 합동으로 허가대상 아파트의 실거주 의무 위반 등 사후 이용실태 현장점검을 실시한다. 이번 조사는 대상 아파트에 방문해 우편물, 아파트 관리사무소 입주대장, 차량등록 여부 등을 직접 확인하는 방법으로 실제 거주하고 있는지 여부를 면밀히 살펴볼 계획이다. 조사 결과 위반자에 대해서는 실거래가의 최대 10%에 해당하는 이행강제금을 부과하는 등 강력 조치할 예정이다.

서울시는 투기수요 차단을 위한 제도적 후속 조치도 병행하고 있다. 재건축·재개발 이슈가 있는 ‘압·여·목·성’(압구정·여의도·목동·성수) 4개 주요 단지(4.58㎢)의 토지거래허가구역 지정기간이 오는 26일 지정 만료 예정이었으나 내년 4월26일까지 1년 더 연장했다.

한편 국토부와 서울시는 토허구역 운영 가이드라인을 논의·확정한다. 앞서 서울시는 토허구역 확대 지정 이후, 일부 언론을 통해 문제가 제기됐던 △재개발·재건축 아파트 입주권의 허가대상 여부 △유주택자의 기존 주택 처리방식 △취득 후 입주시기 등 주요 쟁점에 대해 자치구별 기준이 달라 혼선이 있음을 인지하고 있다. 이에 대해 국토부 및 자치구와 협의과정을 거쳐 동일한 업무처리기준을 마련하고 일관성을 확보했다. 이후에도 토지거래허가구역 운영 관련 국토부와의 협력을 꾸준히 이어나갈 예정이다.

강남3구와 용산구의 경우 토허구역 확대 지정 후 각 구청에는 입주권 거래와 관련한 민원이 쇄도했다. 해당 지역에 재개발·재건축 단지가 다수 포함됐기 때문인데, ‘매수 후 실거주 2년’이라는 필수 조건이 이미 멸실이 돼 입주할 수 없는 재건축·재개발 단지에선 적용이 불가능해서다.

강남3구, 용산구 내 입주권 거래 가능 아파트 단지는 강남구의 경우 △청담르엘 △청담삼익 △대치구마을3지구 △도곡삼호 등이 있다. 서초구에서는 △방배13구역 △방배 14구역 △방배신동아 △반포1·2·4주구 △반포3주구 △신반포4지구 △신반포18차337동 △신반포21차 △신반포22차 △방배5구역 △방배6구역 △방배삼익 △서초신동아 등이 있다. 송파구에서는 △잠실미성크로바 △잠실르엘, 용산구에서는 △한남3구역 △이촌 현대멘션(리모델링) 등이다.