롯데월드타워 전망대에서 바라본 송파구 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 정두리 기자] 집값이 오를 것이라는 기대 심리가 커지면 ‘영끌’, ‘패닉바잉’과 같은 과도한 반응이 나타나고, 실제로 주택가격과 가계 부채 확대에 직접적인 영향을 미친다는 분석이 나왔다.

이에 따라 금리 인하기를 맞아 집값 상승에 대한 기대 심리가 과열하지 않도록 새 정부가 거시건전성 정책을 강화해 이 같은 기대심리를 완화해야 한다는 지적이다.

주택가격 기대심리, 높은 변동성에 강한 지속성까지

한국은행이 15일 발간한 ‘BOK이슈노트: 주택가격 기대심리의 특징과 시사점’에 따르면 주택가격 기대심리는 물가 등과 달리 실제로 향후 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.

한은에 따르면 주택가격에 대한 기대심리는 과거 가격 흐름보다는 산업생산과 주가, 금리, 착공실적 등 거시경제나 정책여건에 영향을 받는 것으로도 조사됐다.

예를 들어 코스피나 산업 생산 등 경기 상황을 반영하는 지표가 좋을 경우 구매 여력이 높아져 실제 주택 가격 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 금리가 상승하면 주택에 대한 수요가 위축하고 착공실적 증가는 향후 주택 공급 확대에 대한 기대를 키워 집값 하락에 영향을 준다.

특히 한은은 주택가격 기대심리 충격 발생 후 실제 집값이 빠르게 올라 7~8개월 뒤 최대 0.43% 오르는 것으로 판단했다. 최근 주택 가격 상승에 대한 기대심리가 다시 커지고 있음을 고려할 때 하반기 집값이 크게 오를 수 있다는 얘기다. 가계 대출의 경우 주택가격 기대심리가 오른 후 약 4개월 후 크게 확대하는 것으로도 나타났다.

한은에 따르면 지난 3월 이후 주택가격 기대심리는 상승세로 전환했으며 이후 서울 지역의 아파트 가격과 금융권 가계 대출도 증가세를 보이고 있다.

김 조사역은 “주택가격 기대심리가 높아진 3~4개월 후부터는 산업생산보다 가계부채 상승세가 더 크게 나타나는 경향이 확인됐다”면서 “이는 기대심리 과열이 신용팽창 및 금융불균형을 초래할 수 있음을 시사한다”고 경고했다.

[이데일리 문승용 기자]

“통화정책과 정부 정책 공조로 집값 과열 막아야”

보고서는 주택가격 기대심리를 안정적으로 관리하면 실제 주택가격과 가계대출 역시 낮은 수준에서 안정적인 흐름을 보일 것으로 봤다.

한은이 지난 2년간(2020년 5월~2022년 5월) 주택가격 기대심리가 2020년 4월의 중립적 수준에서 유지됐을 경우를 가정한 반사실적 시나리오 분석을 한 결과, 2022년 5월 기준 실제보다 주택가격 상승폭은 절반 수준(기간 중 24% 상승→11% 상승), 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율 상승폭은 약 3분의 1 정도 낮았을 것(기간 중 7.6%포인트 상승→4.9%포인트 상승)으로 추정됐다

특히 보고서는 주택가격 기대심리에 금리와 함께 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 같은 거시건전성 정책이 영향을 미치는 만큼 통화정책과 거시건전성 정책을 적절하게 조합해야 한다고 충고했다. 지금과 같은 금리 인하기의 경우 금리가 주택가격 기대심리를 자극할 수 있어 이를 막기 위한 거시건전성 정책을 보완해야 한다는 의미다.

보고서에 따르면 거시건전성 정책이 강화한 시기에는 금리 인하가 주택가격 기대심리를 자극하는 정도가 크게 약화했다.

황인도 한은 경제연구원 금융통화연구실장은 “우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 이미 높은 수준에 달해 있어 기대심리가 과열돼 가계부채 확대로 이어지지 않도록 면밀히 모니터링하고 적극적으로 관리할 필요가 있다”면서 “주택공급 확대 방안이나 투기 수요를 억제하는 조치 등을 통해 추가 상승 기대를 완화할 수 있을 것”이라고 제언했다.

또한 황 실장은 “무엇보다 통화정책과 거시건전성 정책 간 유기적인 정책 공조가 매우 중요하다”면서 “통화정책에 따른 주택가격 기대심리의 반응은 거시건전성 정책 국면에 따라 제한적일 수 있다”고 강조했다.