[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 이재명 정부의 다주택자 규제 강화 기조가 구체화되면서 부동산 시장의 셈법이 복잡해지고 있다. 정부는 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 확정했다.

이데일리TV ‘어쨌든 경제’에 출연한 남혁우 우리은행 부동산연구원은 현재 시장 상황을 진단하며 다주택자와 무주택자를 위한 전략을 제시했다.

■ “수익보다 세금 크면 팔아라”...다주택자 ‘출구전략’ 시급

남 연구원은 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 투자 수익 대비 세금 부담을 먼저 점검해야 한다고 강조했다. 특히 다주택자나 전세를 낀 주택의 경우 중과세율 적용 시 실질 수익이 줄어들 수 있어 자산 재편을 고려할 필요가 있다는 설명이다. ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 갈아타거나 보유세 부담이 낮은 자산으로 포트폴리오를 조정하는 전략을 제시했다. 자녀 증여를 고려한다면 서울 중하위권이나 수도권 비규제 지역을 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.

■ 강남권 매물 증가 뚜렷...대출 규제가 거래 변수

다주택자 매물이 시장에 나오면서 강남권과 한강 벨트를 중심으로 매물 증가 흐름이 나타날 가능성이 제기됐다. 고령 1주택자의 보유세 부담 매물까지 더해질 경우 공급 압력은 커질 수 있다는 분석이다. 다만 대출 규제로 매수자의 자금 여력이 제한돼 실제 거래 속도는 더딜 수 있다고 진단했다. 반면 강북·외곽 지역은 실수요 중심 거래가 이어질 가능성이 있다고 봤다.

■ 임대사업자 혜택 축소 검토...전월세 가속화 우려도

정부가 임대사업자에 대해서도 의무 임대기간 종료 후 매도 시 양도세를 중과하는 방향을 검토 중인 것에 대해서 우려의 목소리를 냈다. 임대사업자가 전월세 공급의 상당 부분을 담당해온 만큼 제도 변화가 전세 물량 감소로 이어질 가능성을 지적했다.

■ 무주택자 전략 “5월 전 급매물 선별 접근”

무주택자에게는 양도세 유예 종료 이전 시점을 주목할 필요가 있다고 조언했다. 5월9일 유예 종료 전 매도를 서두르는 ‘당김 효과’로 급매물이 나올 수 있는 만큼, 자금 범위 내에서 선별적 접근이 유효하다는 설명이다. 이후에는 매물 회수로 거래량이 줄어드는 흐름도 예상했다.

■ 올해 키워드는 ‘세금’...입주권·재개발 빌라 틈새 전략

장기 전략으로는 세금 효율성을 강조했다. 남 연구원은 토지분 재산세가 없는 입주권과 공시가격이 낮아 보유세 부담이 상대적으로 적은 재개발 확정 구역 내 빌라 등을 대안으로 제시했다. 시장 변동성이 큰 만큼 세금 리스크 관리가 핵심이라는 판단이다.

이데일리TV 프로그램 ‘어쨌든 경제’는 매주 금요일 오후 4시 TV와 유튜브에서 방송된다.

[사진=어쨌든경제 방송 캡쳐] 남혁우 우리은행 부동산연구원(화면 좌측 하단)이 2월 13일 '어쨌든경제' 방송에서 유은길 경제전문기자(사진 우측)의 질문에 답하고 있다.