[송승현 도시와경제 대표] 6.27 부동산 대책 이후 서울 외곽의 중저가 아파트 단지에 실수요자와 투자자의 관심이 집중되고 있다. 정부가 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 일괄 제한하면서, 서울 강남권이나 한강벨트처럼 고가 주택 비중이 높은 지역은 대출 자체가 사실상 차단된 상황이다. 반면 노·도·강과 금·관·구는 상대적으로 매매가격이 낮아, ‘대출이 가능한 마지막 선택지’라는 인식이 강해지고 있다.

30일 서울 노원구 노원역 인근 공인중개업소들이 나란히 자리를 하고 있다.(사진=최정희 이데일리 기자)

실제 시장에서도 분위기 변화가 감지되고 있다. 급매물이 빠르게 소진되거나 일부 단지에서는 신고가가 형성되었다는 보도도 이어지고 있다. 그러나 이러한 흐름을 무작정 ‘상승 초입’으로 해석하는 것은 위험하다. 과거 유사한 시기의 흐름이 어땠는지 되짚어볼 필요가 있다.

최근 5년간의 매매가격지수 그래프를 보면, 노·도·강과 금·관·구는 모두 2021년부터 2022년 사이 뚜렷한 상승세를 보였다. 도봉구는 최고 121.28, 노원구는 117.63, 강북구는 116.16까지 치솟았고, 금천구는 112.88, 관악구는 111.03, 구로구는 109.57을 기록했다. 같은 시기 서울 전체 지수는 최고 104.71에 머물렀다는 점에서 외곽지역의 급등세가 두드러졌음을 확인할 수 있다.

그러나 상승이 거셌던 만큼 하락도 가팔랐다. 2023년 초까지의 조정 구간에서 도봉구는 98.86까지 떨어지며 22포인트 이상 하락했고, 노원구와 강북구 역시 각각 19.57포인트, 18.3포인트 하락했다. 금천구는 15.45포인트, 관악구는 13.39포인트, 구로구는 12.13포인트 하락하며 모두 두 자릿수 낙폭을 기록했다. 같은 기간 서울 전체는 11.85포인트 하락에 그쳤다.

이 같은 흐름은 외곽지역이 상승기에는 빠르게 올랐지만, 조정기에는 더 크게 흔들렸다는 점을 보여준다. 현재 소폭 반등세가 나타나고는 있지만, 지표상 회복 속도는 서울 평균과 비슷하거나 오히려 더디다. 이러한 점을 감안하면, 지금의 반등이 구조적인 회복으로 보기에는 무리가 있다.

노·도·강과 금·관·구의 급등은 교통 개선, 공급 부족 같은 실질적 호재보다는 ‘가격이 싸서’라는 단순한 논리에 기반한 경우가 많았다. 실제로 코로나19 시기에는 금리 인하와 유동성 확대 정책으로 인해 외곽 중저가 아파트에 수요가 몰렸고, 단기간에 몇 억 원씩 가격이 뛰었다. 하지만 2022년 이후 고금리 기조로 전환되자, 이들 지역은 가장 먼저 가격이 꺾였고 낙폭도 가장 컸다.

이번 6억 규제도 구조는 같다. 고가주택에 대한 대출이 막히면서, 상대적으로 가격이 낮은 중저가 아파트로 수요가 몰리는 흐름이 형성된 것이다. 하지만 이 수요는 구조적인 수요라기보다는 규제에 따라 움직이는 유동적 수요에 가깝다. 특히 투자 수요는 정책 변화에 민감하게 반응하고, 실수요는 소득 수준이나 생활 여건 등의 제약을 받는다. 외곽 지역의 경우 교통, 학군, 생활 인프라 등에서 여전히 한계가 있는 만큼, 꾸준한 수요를 기대하기는 어렵다.

무엇보다 이번 반등에는 ‘학습효과’가 강하게 작용하고 있다. 2021~2022년 사이 급등 이후 급락을 경험한 실수요자와 투자자들이 많아지면서, 같은 흐름이 반복될 것이라는 경계심이 확산되고 있다. 단기적으로는 호가가 오르거나 급매물이 사라질 수는 있지만, 실제 거래는 제한적이고 매수는 신중할 수밖에 없다.

그렇다면 어떤 기준으로 외곽지역 매수를 판단해야 할까?

첫째, 단순한 가격 메리트보다는 장기적인 입지 경쟁력을 따져야 한다. 교통 확충, 교육환경 개선 등이 구체화된 지역이라면 실수요와 투자 모두 의미를 가질 수 있다. 반면 개발 계획이 불확실하거나 기반 시설이 부족한 지역은 가격이 저렴하다는 이유만으로 진입하기엔 리스크가 크다.

둘째, 투자 목적보다는 실거주 중심 전략이 바람직하다. 직주근접성이 높거나 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역은 조정기에도 상대적으로 가격 방어력이 있다. 반면 전세가격이 낮고 실수요 기반이 약한 지역은 가격 변동성이 더 클 수밖에 없다.

셋째, 지금이 하락장의 끝이라고 단정 짓기는 어렵다. 여전히 고금리 기조가 유지되고 있고, 가계부채 총량 관리, 전세대출 규제 등으로 수요 기반은 제한적이다. 미국의 금리 인하 시점조차 확정되지 않은 상황에서, 반등 흐름만 보고 매수에 나서는 것은 위험하다.

이번 ‘6억 규제’는 외곽지역에 일시적인 반사이익을 만들어냈다. 그러나 이 흐름이 지속 가능한 상승 흐름으로 이어질지는 미지수다. 실제 데이터를 보면, 외곽지역은 상승 폭이 컸던 만큼 하락 폭도 컸고, 회복 속도도 더디다. 즉, 단기 반등에 속아 무리한 매수를 진행하기보다는, 오히려 구조적인 수요가 뒷받침되는 입지를 냉정히 검토해야 할 시점이다.

지금의 시장은 기회의 시작점이 아니라, 검증의 시간이다. 진짜 수요가 있는 지역인지, 가격 외의 경쟁력이 있는지를 따져야 다음 사이클에서 살아남을 수 있다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)