천하람 의원(개혁신당 원내대표)이 지난달 30일 국회 기획재정위원회의 기획재정부 등에 대한 종합 국정감사에서 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관에게 10·15 부동산 대책 관련 질의를 하고 있다. (국회방송 영상 갈무리)

[이데일리 성주원 기자] 정부가 지난달 15일 발표한 부동산 대책의 핵심인 ‘조정대상지역 지정’을 둘러싼 논란이 일고 있다. 천하람 개혁신당 원내대표는 지난달 30일 국회 기획재정위원회 종합 국정감사에서 “조정대상지역 지정 요건은 대통령령에 따라 7~9월 통계를 써야 하는데 정부가 임의로 6~8월 통계를 적용했다”며 “명백한 위법 행정”이라고 비판했다.

문제는 단순한 절차상 하자가 아니다. 조정대상지역 지정은 취득세와 양도세 중과 등 세금 부담이 크게 늘어나는 중대한 조치인 만큼, 그 지정 과정의 적법성이 중요하다.

법령이 말하는 ‘기준 시점’은

현행 주택법 시행령에 따르면, 조정대상지역 지정 요건 중 하나는 지정일이 속하는 달의 바로 전달부터 소급해 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하는 것이다.

천 의원은 “10월 15일의 전달이 8월이냐, 9월이냐”라며 “10월 15일에 지정했다면 법적으로는 9월부터 소급해 7~9월 통계를 기준으로 해야 한다”고 지적했다.

그는 “국토교통부에서 9월분 통계가 (정책 논의 당시) 아직 안 나와서 8월분 통계를 썼다고 하는데, 통계가 없으면 전전달 것을 써도 된다는 얘기가 법령 어디에 있는가”라며 “이렇게 위법한 행정을 해도 되는 것이냐”고 질타했다.

주택법 시행령 제72조의3(조정대상지역의 지정기준) (자료: 법제처 국가법령정보센터)

국토부 “시행령에 근거 있다”

그러나 주택법 시행령 제72조의3 제2항은 ‘조정대상지역 지정기준 충족 여부를 판단할 때 규정된 기간에 대한 통계가 없는 경우 그 기간과 가장 가까운 월의 통계를 사용’하도록 규정하고 있다.

국토교통부는 해명 자료를 통해 “주거정책심의위원회 심의·의결 시점에 한국부동산원 월간 주택가격동향조사는 8월 이전 통계만 존재했으므로 시행령에 의거하여 가장 가까운 월인 6~8월 통계를 토대로 지정기준 충족여부를 적법하게 판단했다”고 밝혔다.

구윤철 경제부총리는 국감에서 “당시(10월 15일)에는 9월 통계가 나와 있지 않아서 불가피하게 이렇게 추진할 수밖에 없었다”고 해명했다.

한 달 차이가 만든 명암

천 의원은 “7~9월 통계로 산정하면 서울 중랑·강북·도봉·금천구, 경기 의왕, 수원 장안·팔달구 등은 (조정대상지역) 지정 요건을 충족하지 않는다”며 “충족을 하지 않는 지역이 엄청 많다”고 강조했다.

이들 지역이 조정대상지역에 포함되면서 부동산 거래자의 세금 부담은 급증했다. 조정대상지역에서 다주택자가 두 번째 주택을 취득하면 취득세율이 일반세율(1~3%) 대신 중과세율 8%가 적용되고, 양도 시에는 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 가산된다.

예를 들어 전용면적 85㎡ 이하, 시가 6억원 주택을 취득하는 2주택자의 경우, 비조정지역에서 두 번째 주택을 취득하면 약 660만원을 내지만, 조정지역이라면 5040만원을 내야 한다. 약 4380만원, 7배가 넘는 차이가 발생한다.

세금 측면에서 조정대상지역 지정 여부는 매매 결정에 상당한 영향을 줄 수 있는 만큼 그 지정 과정의 적법성이 매우 중요하다.

시가 6억원 주택(전용면적 85㎡ 이하)을 취득하는 2주택자의 세금 부담 (단위: 만원)

쟁점은 ‘발표 타이밍’

주목되는 것은 발표 시점이다. 정부는 지난달 14일 주거정책심의위원회를 개최해 조정대상지역 지정을 의결했고, 다음 날인 15일 오전 이를 공식 발표했다. 그런데 같은 날 오후 2시 한국부동산원이 9월 주택가격 통계를 발표했다.

국토부는 “주거정책심의위원회 심의·의결 시점(10월 14일)에 8월 이전 통계만 존재했으므로 시행령에 따라 6~8월 통계를 사용했다”며 적법성을 강조했다.

시행령에 ‘통계가 없는 경우’ 가장 가까운 월의 통계를 사용하도록 규정되어 있어 주거정책심의위원회 개최 시점을 기준으로 보면 정부 조치가 위법이라고 단정하기는 어렵다.

다만 9월 통계가 하루 뒤 발표될 예정이었다면, 심의를 며칠 늦추어 최신 통계를 반영할 수 있었던 것 아니냐는 의문이 제기된다. 국민의 재산권에 중대한 영향을 미치는 조치인 만큼 가능한 한 최신 통계를 반영하는 것이 법의 취지에 부합한다는 지적이다.

“소송 들어오면 판판이 깨질 것”

천 의원은 “세금을 깎아주는 것도 아니고, 세금 더 내라고 할 때는 명확한 법적 근거를 갖고 해야 되는 것 아니냐”며 “여기서 소송이 들어오면 판판이 다 깨질 것”이라고 경고했다.

그는 “중랑, 강북, 도봉, 금천, 의왕, 장안 등에서 소송이 들어오면 전부 다 깨질 것이고, 조정대상지역을 아예 풀어달라는 행정소송이 들어와도 정부가 질 것”이라고 내다봤다.

조세법률주의 원칙상 국민에게 불리한 처분을 할 때는 법령에 명시된 절차를 엄격히 준수해야 한다. 법령에서 정한 요건을 충족하지 못한 지역이 포함됐다면, 법원이 이를 어떻게 판단할지 주목된다.

만약 행정소송에서 정부가 패소하면 어떻게 될까. 해당 지역의 조정대상지역 지정이 취소되면서, 이미 중과세율로 낸 세금에 대한 환급 청구가 줄을 이을 것으로 보인다.

천 의원은 “지금도 부동산 대책에 대한 국민들의 신뢰가 낮은데, 정부 신뢰가 다 깨지고 부동산 정책은 완전 레임덕이 될 것”이라고 지적했다.

그래픽=이데일리 문승용 기자