2019 이데일리 부동산 투자포럼이 25일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열렸다. ‘빠숑’ 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장이 ‘규제시대, 부동산 투자전략’을 주제로 강연하고 있다.(사진=노진환 기자)

[이데일리 김용운 기자]“혐오시설 주변을 잘 파악해보면 새로운 투자지역이 보인다.”

필명 ‘빠숑’으로 부동산 투자자들 사이에서 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산 부동산연구소 소장이 향후 서울에서 시세가 오를 지역을 지목했다. 김 소장은 25일 서울 중구 통일로 KG타워 지하 1층 강당에서 열린 ‘2019 이데일리 부동산 투자 포럼’에서 ‘규제시대, 부동산 투자전략’을 주제로 1시간 동안 열강을 펼치며 부동산 시장 분석과 함께 투자처로서 매력적인 지역을 제시했다.

김 소장은 “서울 강남 3구의 입지 좋은 신축 아파트의 시세는 평당 5000~7000만원 선에서 앞으로 5년 안에 평당 1억원을 넘길 것으로 보인다”며 “이런 곳은 자산이 많은 사람들 아니면 섣불리 투자하기가 어려운만큼 다른 지역을 찾아야 한다”고 말했다.

김 소장이 현재는 상대적으로 저평가를 받고 있지만 앞으로 부동산 시세가 치솟을 지역으로 꼽은 곳은 서울의 어두운 역사와 함께한 소위 ‘집창촌 일대다. 김 소장은 “사회 전반적으로 유흥산업이 쇠퇴하면서 집창촌 일대에서 영업을 하던 포주들의 생각도 달라졌다”며 “영업을 해서 얻을 수 있는 수익보다 재개발을 통한 시세 차익을 얻는 것이 더 유리하다고 생각하면서 집창촌 일대 개발에 시동이 걸리고 있다”고 분석했다.

서울의 대표적인 집창촌은 청량리와 천호동, 영등포와 미아리 일대다. 이 지역은 2000년대 초반까지만 해도 밤마다 유흥객으로 불야성을 이뤘지만 사회분위기 변화와 함께 유흥업이 쇠퇴하면서 슬럼화도 진행됐다. 하지만 2010년대 이후 재개발 사업을 다시 진척하면서 새로운 주거지로 부상하고 있다. 실제로 집창촌으로 유명했던 청량리 588번지 일대는 최근 고층 주상복합 단지로 재개발이 확정되면서 분양과 함께 청약 경쟁률이 수 십대 일을 기록하는 등 ‘상전벽해’를 보이고 있다. 청량리에 앞서 용산역 앞도 집창촌 철거와 함께 고층 주상복합 건물이 들어서면서 부동산 시세가 폭등했다.

김 소장은 “청량리는 교통의 요지였던데다가 GTX역도 생기는 만큼 호재가 잇따르고 있다”며 “청량리 외에도 천호동이나 미아리의 집창촌 일대도 재개발이 진행되고 있고 영등포 타임스퀘어 앞의 집창촌도 앞으로 사라질 가능성이 크다”고 강조했다.

김 소장은 집창촌 주변의 오래된 단독이나 빌라 등은 아직 저 평가 되고 있는 만큼 투자 목적으로 매입 하면 앞으로 시세 차익을 얻을 수 있다고 조언했다. 집창촌 외에도 군사보호시설·철로·철도 차량기지·고압전류 송전탑·발전소·유흥업소 밀집지역 등 서울시내에서 현재 기피시설이 있는 지역을 미래의 부동산 투자처로 꼽았다.

이런 시설에 대한 이전과 철거요구가 커지고 있는데다가 실제로 이전 및 철거 계획이 잡혀 있는 곳이 많아서다. 경의선 폐로를 활용해 이른바 ‘연트럴파크’를 만든 후 마포구 연남동 일대의 부동산 시세가 대규모 신축 아파트 단지가 없음에도 뛰어오른 것이 좋은 예이다.

김 소장은 “오르는 곳은 오르고 오르지 않는 지역은 계속 제자리인 이른바 ‘부동산 양극화’ 현상이 앞으로도 지속될 것”이라며 “여유가 있는 분들은 서울 시내 입지 좋은 곳의 신축 아파트에 투자하는 것이 가장 확실한 부동산 재테크다”고 조언했다. 아울러 “입지가 좋은 지역의 상품성이 높은 신축 아파트의 가치는 계속 올라가는 반면 입지가 나쁘고 수요가 없는 지역은 싼 분양가에 들어간다 하더라도 오름세를 기대하기 어렵다”고 전망했다.

김 소장은 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장을 역임한 뒤 현재 더리서치그룹 부동산연구소장으로 재직하며 부동산 관련 다양한 저술 및 강연 활동을 펼치고 있다. 지난 18년간 국토교통부, LH공사 등 공공기관과 현대, 삼성, 대림, 대우, GS, 피데스 등 국내 대표 건설사들과 1천여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했고 ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’,‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’ 등의 부동산 투자관련 베스트셀러를 냈다.