[이데일리 박지애 기자] 서울 아파트 전세 품귀 현상이 장기화되며 전셋값이 역대 최고 수준을 경신한 가운데, 전세가율은 지역간 차이가 큰 것으로 나타났다.

[이데일리 방인권 기자] 서울시내의 아파트가 보이고 있다.

강남·서초·송파 등 강남3구는 여전히 40%대 중후반에 머무르고 있지만 노원·도봉·강북 등 ‘노도강’ 지역은 60%를 넘어서는 수준까지 올라 격차가 벌어진 상태다. 다만 전세가율 상승세는 서울 전역에서 공통적으로 이어지면서, 외곽을 중심으로 전셋값이 매매가격을 다시 끌어올리는 국면으로 이어질 수 있다는 분석이 나온다.

6일 서울주택정보마당과 한국부동산원 통계정보시스템에 따르면 서울 아파트 전세가율은 지난 3월 기준 52.1%를 기록하며 지난해 4월 이후 11개월 만에 반등했다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격 비율로, 이 수치가 높아진다는 것은 매매가격보다 전셋값 상승 속도가 더 빠르다는 의미다.

서울 평균적인 수치 자체는 눈에 띄는 상승세는 아니지만 자치구별로 살펴보면 흐름은 크게 엇갈린다.

강남·서초·송파 등 강남3구는 40%대 중후반 수준으로 여전히 낮은 편이다. 자산가 중심의 매매 수요와 높은 매매가격 수준이 유지되면서 매매가격 상승 속도가 전세보다 빠른 ‘매매 강세 구간’이 이어지고 있기 때문이다.

그럼에도 강남구는 지난해 말 아파트 전세가율이 39.8%에서 최근 45.2%까지 올라왔다. 서초구 역시 지난해 말 42.7%에서 지난 3월 기준 48.6%로 상승하며 전세가율 상승세를 유지하고 있다.

반면 서울 외곽인 이른바 노도강(노원·도봉·강북) 지역은 60%대 초중반까지 올라서며 높은 전세가율을 형성하고 있다.

상대적으로 낮은 매매가격과 실수요 중심 시장 구조, 여기에 전세 매물 감소에 따른 수급 불균형이 복합적으로 작용한 결과다. 노원구는 지난 10월 56.9%던 전세가율이 지난 3월 59%로 올라섰으며 강북구는 같은 기간 62.2%에서 65.6%로 도봉구는 61%에서 62.2% 상승했다.

송승현 도시와경제 대표는 “ 강남3구는 자산가 중심의 매매 수요와 높은 매매가격 수준으로 인해 전세가율이 구조적으로 낮다”며 “반면 노도강은 실수요 중심, 상대적으로 낮은 매매가격, 그리고 전세매물 소멸로 인한 수급 불균형이 더 크게 작용하면서 전세가율이 높게 형성되고 있다”고 말했다.

시장에서는 전세가율 60%를 중요한 분기점으로 본다. 통상 전세가율이 60%를 넘어서면 전세가격 상승이 매매가격을 자극하는 동력으로 작용할 수 있기 때문이다. 실제 과거 시장 사이클에서도 전세가율이 반등한 이후 매매가격 상승으로 이어지는 흐름이 반복돼 왔다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “60% 전세가율을 기점으로 매매가율을 끌어올라는 통설이 있는데, 아직 서울은 전반적으로는 이에 못미치고 있지만 젊은 세대의 매수세가 집중되는 강북구, 금천구 등 서울 외곽은 60%를 넘어서며 매매수요를 자극하고 있다”고 분석했다.

서울 아파트 전세가율

마용성(마포·용산·성동) 지역은 전세가율이 50%대의 흐름을 유지하며 점진적인 상승 흐름을 보이고 있다. 송 대표는 “마용성은 재개발·직주근접 수요가 혼재된 시장으로, 전세매물 감소 영향이 반영되며 중간 수준에서 점진 상승 흐름을 보이고 있다”고 봤다.

이런 상황에서 향후 변수는 전세가율 상승 흐름이 지속하며 서울 전역에 상승폭이 확산할 지 여부다. 현재처럼 외곽에서 시작된 전세가율 상승이 강남 등 핵심지로 이어질 경우, 이는 단순한 전세 시장 변화가 아니라 매매 시장 반등의 전조 신호로 해석될 수 있어서다. 특히 강남권 전세가율이 40%대 후반에서 추가 상승흐름이 지속할 경우 매매가격 상승 압력이 본격화될 가능성이 있다는 분석이다.

무엇보다 장기보유특별공제 축소와 보유세 강화 등 세제 변화로 실거주 비율이 높아질 경우 강남권 등 핵심지역에서도 전세 공급은 추가로 줄어들 수 있고, 세 부담 강화가 전셋값으로 전가될 가능성도 제기된다.

박 전문위원은 “그동안 강남은 매매가격 중심으로 상승했지만 향후에는 세금 규제 강화 기소 속에 세부담 전이나 실거주 비율 증가로 인해 전세가격도 뒤따라 오를 여지가 있다”며 “전세 매물 감소가 누적되면 전세가율 역시 추가 상승할 가능성이 높다”고 내다봤다.